martes, 21 de febrero de 2017

Reclamación de los gastos de constitución de la hipoteca

Reclamación de los gastos de constitución de la hipoteca  


 
 La Sentencia 705/2015 de la Sala 1ª del Tribunal Supremo (23/12/2015), declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivadas del préstamo hipotecario.
 
La sentencia aplica la normativa en Defensa de los Consumidores y Usuarios y califica como cláusulas abusivas:
 
“La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables”.
“La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario”
 
GASTOS:
 
Es la entidad financiera, Banco o Caja, la que  tiene un interés principal en que se documente e inscriba la escritura de préstamo con garantía hipotecaria ya que así dispone de título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye una garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y puede acudir a un proceso de ejecución (art. 685 LEC).
Algunas  sentencias  no condenan al banco a pagar la totalidad de estos gastos, sino una parte, entendiendo que ambas están "interesadas".
 
IMPUESTOS:
 
El art. 29 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan, algo que contradice en cierto modo los dispuesto en el Reglamento del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
 
Como se puede deducir, no está claro, y existen sentencias en ambos sentidos.
 
No obstante, debe recalcarse que la constitución de una hipoteca es de interés prácticamente exclusivo del banco, pues es el modo  que se garantiza que la vivienda hipotecada responde de la deuda;  en consecuencia será el Banco o Caja el que deba soportar el pago de los gastos de notaría, registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
 
RECLAMACIONES:
 
En primer lugar, recuperar las facturas de dichos gastos e impuestos, calcular la cantidad y   presentar por escrito ante la sucursal de la entidad bancaria la solicitud de devolución de los gastos de la constitución de la hipoteca tanto notariales y registrales como los del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Si no atienden la reclamación, se puede presentar demanda ante el Juzgado del domicilio.

jueves, 5 de enero de 2017

OBRA NUEVA DE VIVIENDA COLECTIVA EN VIGO


La Xerencia de Urbanismo del Concello de Vigo publica sus actas en la página web Vigohoxe, y el último punto del orden del día es la relación de licencias concedidas.
 
es sencillo por lo tanto comprobar cuántas licencias de obra nueva residencial colectiva ( es decir excluyendo las unifamiliares de autopromoción) se han concedido en el año 2016.
 
 
La cifra es muy pobre, y en modo alguno satisface la demanda solvente que empieza a crecer.
Las causas actuales, además de la larga estela de la crisis del sector, son sin lugar a dudas la inexistencia de una Plan General de ordenación urbana adaptado a la realidad social y al entorno legal del urbanismo; y la ineficiencia de la concellería de urbanismo provocada por la ausencia de un proyecto urbano, sin objetivos claros de desarrollo y que sigue considerando la  industria de la promoción inmobiliaria como "ladrillo especulativo".
 
La actual política de vivienda y urbanismo del Concello de Vigo provocará el encarecimiento del suelo edificable, por ser un bien cada vez más escaso, y en consecuencia el alza de los precios de la vivienda de obra nueva. Es decir, el efecto contrario a lo que propugnan.
 
EXISTE OBRA NUEVA EN VIGO: A pesar de todo, tenemos ejemplos de promociones en curso que han superado las trabas administrativas, ( pues obtener una licencia consiste más en superar los criterios interpretativos que en cumplir la propia norma).
 
Estos son algunos ejemplos:

Obra nueva Alameda Navia, FERSUAR 



 Obra nueva Residencial Pi i Margall, SOLVIA inmobiliaria

GESCOMAR-Galicia.
 
 

martes, 3 de enero de 2017

NULIDAD VENTA PREFERENTES FENOSA 2005.


En fechas recientes nos ha sido notificada la Sentencia de Primera Instancia del Juzgado de Vigo que estimando íntegramente la demanda formulada por nuestro Despacho Coladas-Guzmán y Rivas Abogados ( cgyrabogados.com),declara la nulidad de la venta de PREFERENTES DE
FENOSA.

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La entidad demandante.............., S.L. pretende que se declare la
nulidad del contrato formalizado con la antigua caja de ahorros Caixanova, para adquirir en junio de 2005 participaciones preferentes Unión Fenosa E/ 6-2005,  por nominal de 50.000€, fundando la nulidad en la prestación del consentimiento por error provocado por defectos de información en el proceso de comercialización.
La entidad demandante vendió los valores en orden de venta de 2015recuperando parcialmente la cantidad, por lo que reclama lo que le resta para recuperar lo invertido.
Frente a estas pretensiones la parte demandada opone su falta de legitimación pasiva, la caducidad de la acción de anulabilidad fundada en vicios del consentimiento y, en cuanto al fondo, sostiene que la contratación se realizó a iniciativa del representante legal de la demandante, que la entidad le facilitó información de los riesgos de la inversión y que es el representante legal de la entidad el que debe de actuar con la debida diligencia en defensa de los intereses de su sociedad y tener los conocimientos necesarios para entender los productos en los que invierte, y, en el caso de no tenerlos, solicitar asesoramiento. Finalmente, opone que, al haber acudido a la venta de los valores, el contrato quedo confirmado o convalidado.
Argumentos de la Sentencia:
 
En las relaciones contractuales complejas, la consumación del contrato no puede quedar fijada antes de que el cliente haya podido tener conocimiento de la existencia del error o del dolo.
 
parece bastante evidente que nos encontramos ante un producto bancario con un alto nivel riesgo y su carácter especulativo y complejidad.
 
En consecuencia, todo lo expuesto permite estimar la pretensión de declarar anulable la orden de compra suscrita entre las partes para adquirir participaciones preferentes de Unión Fenosa por concurrencia de error vicio del consentimiento.


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NULIDAD DE LAS CLAUSULAS SUELO Y RETROACTIVIDAD ACORDADA POR EL TRIBUNAL  DE JUSTICIA  DE LA UNION EUROPEA.

Es conocido que los Juzgados Españoles han declarado la nulidad de las denominadas clausulas suelo impuestas en las escrituras de préstamo hipotecario a los consumidores.

Es también sabido que entre los efectos de dicha nulidad está la devolución de las cantidades indebidamente cobradas en exceso, pero que hasta ahora venía limitadas en el tiempo en virtud de la Sentencia del Tribunal Supremo, a abril de 2013.

La Sentencia del Tribunal de Justicia de la unión  Europea establece que no es válida dicha limitación temporal, y que la nulidad de la clausula implica que deben recalcularse las cuotas desde el inicio del contrato, por lo que se abre la oportunidad de reclamar a las entidades financieras un nuevo cálculo y la correspondiente devolución de cantidades pagadas de más desde la firma del préstamo.

DEVOLUCIÓN DE GASTOS DE CONSTITUCION DE LA HIPOTECA.

Así mismo, la reciente doctrina del Tribunal Supremo permite reclamar a las entidades financieras, la devolución de los gastos que por Ley les corresponden, pero que repercutieron a los consumidores. Estos son los Gastos Notariales correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario; La factura de la tasación de la vivienda; Gastos del Registro de la Propiedad por la inscripción de la Hipoteca; El impuesto de actos jurídicos documentados al que se encuentre sujeta y no exenta la Escritura de Préstamo Hipotecario y los Gastos de la Gestoría impuesta por el Banco.


QUÉ DEBO HACER.

En nuestra opinión, y a la espera de las instrucciones que el Gobierno envíe a las entidades que deseen adherirse, es recomendable iniciar la reclamación ante la propia entidad financiera, y en caso de no resultar atendida, habrán de analizarse las circunstancias personales antes de interponer demanda.

Estas circunstancias, entre otras, se refieren a la posible existencia de un procedimiento judicial anterior, y si el mismo finalizó por Sentencia o por Auto de homologación del acuerdo propuesto por la entidad bancaria.

Acuda a su Abogado/a de confianza, o solicite la designación de Abogado de Oficio si cumple los requisitos para ello; ellos/as le aconsejarán el camino a seguir.

lunes, 17 de octubre de 2016

NULIDAD VENCIMIENTO ANTICIPADO PRESTAMO HIPOTECARIO



 
 
 
En fechas recientes el Juzgado de lo Mercantil nº Tres de Vigo  estimó íntegramente la demanda de nuestro Despacho de Abogados cgyrabogados.com formulada en  representación de nuestra cliente, y  por la    que    solicitamos que se declarase la nulidad de la cláusula de interés de demora y de vencimiento anticipado de un préstamo hipotecario.
NULIDAD VENCIMIENTO ANTICIPADO PRESTAMO  HIPOTECARIO.
 
En resumen:
El problema se plantea en relación con los contratos de larga duración, como es el que nos ocupa: un contrato de préstamo a devolver en un plazo de veinticinco años (descontados los dos años de carencia), que finaliza el 1 de julio de 2032 (cláusula segunda de la escritura de 22 de junio de 2005).

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 , Aziz, después de apuntar los criterios que el Juez nacional debe ponderar en abstracto para apreciar el carácter abusivo de una cláusula contractual inserta en el ámbito de aplicación de la Directiva 93/13, recordó con relación a la cláusula relativa al vencimiento anticipado en este tipo de contratos.
 

Precisamente, con el fin de tratar de incorporar esta doctrina a nuestro ordenamiento positivo en materia de ejecución hipotecaria, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, dio nueva redacción al art. 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cuyo apartado 2º dice: " Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución . El apartado 3º del mismo precepto añade que, en este caso, el acreedor podrá solicitar que, sin perjuicio de que la ejecución se despache por la totalidad de la deuda, se comunique al deudor " que, antes de que se cierre la subasta, podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte "; y el párrafo segundo del mismo apartado aclara que, si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, " el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades " expresadas.
Desde tales premisas parece obvio que la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo por el impago de una sola cuota es nulo, precisamente porque esa sola cuota como argumento para vencer anticipadamente el préstamo es evidentemente desequilibrante en el contrato.



miércoles, 18 de mayo de 2016

CESACION DE RUIDOS Y DAÑO MORAL


En fechas recientes hemos obtenido Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº Tres de Vigo, favorable a los intereses de nuestros clientes, pertenecientes a una comunidad de propietarios en división horizontal, pedimentos relativos a la existencia de inmisiones por ruidos y la consecuente condena al cese en los mismos.


Dice la Sentencia que la prueba de los mismos es evidente y cita, por reciente, la SAP de Pontevedra (Secc. 6ª) de 12/2/2016: “a lexislación aplicable nesta Comunidade está representada pola Lei do Parlamento de Galicia de data 11 de agosto de 1997, de Protección contra a contaminación acústica, e no Decreto de 7 de maio de 1999, polo que apróbase o Regulamento de protección contra a contaminación acústica, en relación coa Ordeanza Municipal do Concello de Vigo, de 16 de outubro de 2000, relativa á protección do medio contra a contaminación acústica producida pola emanación de ruidos e vibracións, modificada polo acordo do Pleno do Concello de 25 de febreiro de 2008 (BOP de 10 de abril deste ano), normativa municipal esta última sobre a que temos que realizar dúas puntualizacións previas: A) Que a Ordenanza Municipal supón unha copia practicamente total e literal das normas contidas naquelas outras dúas disposicións. B) Que a competencia administrativa para establecer os niveis específicos de ruidos é de cada Concello, tal como determina a Lei e o Decreto referidos (artº 3. 1 .)


Tanto las mediciones practicadas con anterioridad y aportadas junto con el escrito de demanda, como principalmente la pericial judicial practicada tras petición al respecto, confirman que los ruidos emitidos exceden de forma inequívoca los límites fijados en la ordenanza municipal de Vigo. Admitido que nos hallamos en zona residencial, todas las mediciones exceden con claridad los 30 o 35 db que se establecen para las horas nocturnas y diurnas.

Estima la Sentencia la indemnización de daños morales:

debe examinarse la pretensión relativa al daño moral, cuantificado en 3.600 euros respecto de cada integrante de la comunidad demandante.

En este sentido la STS de 31 de mayo 2000 establece que cuando la realidad del daño moral depende de un juicio de valor consecuencia de la propia realidad litigiosa, que justifica la operatividad de la doctrina in re ipsa loquitur.... no es exigible una concreta actividad probatoria... la existencia del perjuicio se presumirá siempre que se acredite la intromisión ilegitima". Es claro, pues, que daño moral existe, y sólo habrá de cuantificarse en atención a las circunstancias.
 
Este es el Fallo de la misma:
Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda presentada por la representación procesal de D..... , en su nombre y en el de la comunidad conyugal habida con Dª....frente a la Comunidad de Propietarios.... de Vigo:
Declaro que la comunidad demandada incurre en inmisiones excesivas de ruidos por causa de los extractores instalados para servicio del garaje comunitario,
Condeno a la comunidad demandada a cesar, en los términos expuestos en el fundamento jurídico 2º in fine de la presente, en tales ruidos, y

Condeno a la comunidad demandada a abonar a los actores la suma de 3.600 euros en favor de cada uno de ellos.
Con expresa imposición de las costas del presente procedimiento a la parte demandada.

miércoles, 11 de mayo de 2016

EL PXOM DE VIGO, DE PLAN BLINDADO A PERDIDA DE 90.000 MILLONES DE EUROS.

ABEL CABALLERO ALCALDE DE VIGO ´Un documento absolutamente favorable´    EL PXOM DE VIGO, DE PLAN BLINDADO A PERDIDA DE 90.000 MILLONES DE EUROS.

La Sentencia del Supremo que declara la nulidad de la aprobación del PXOM de Vigo, no combate su contenido, sino la ausencia de un trámite, de un documento.

No es intención de este artículo analizar el acierto del Tribunal, ni tampoco el de nuestros políticos, sólo es una ejercicio de memoria.

En el programa de la Sexta EL OBJETIVO; una sección titulada MALDITA HEMEROTECA, hubiera encontrado muy interesante este ejercicio de memoria:

FARO DE VIGO, 29 DE MARZO DE 2008:

TITULAR:  Caballero: "El Plan Xeral queda blindado ante los recursos que van a plantearse"
TEXTO:
Un abismo separa al Gobierno local y a la oposición a la hora de valorar el visto bueno de la Consellería de Medio Ambiente al Plan Xeral de Vigo. El más satisfecho y el primero en pronunciarse fue el alcalde de la ciudad, Abel Caballero, quien celebra la llegada del informe como una herramienta útil "para blindar jurídicamente el PXOM contra ataques que sabemos que llegarán en materia medioambiental".El regidor vigués confirmó ayer por la mañana la recepción del documento y explicó que se trata de un texto "absolutamente favorable y extraordinariamente bien hecho, que va analizando cada uno de los ámbitos de actuación del PXOM y establece las circunstancias en que se puede desarrollar en el futuro".
De su emisión por parte del departamento que dirige Manuel Vázquez, Caballero concluye que el planeamiento presentado por la corporación viguesa es "impecable", aunque su aprobación definitiva recae ahora sobre la Consellería de Política Territorial, en la que confía que "revisará el documento con atención y urgencia porque sabe de las necesidades de la ciudad".

Sin duda premonitorias declaraciones, pues se reconocía desde ese mismo momento que el PXOM iba a ser recurrido precisamente por la falta de la evaluación medioambiental. Algo que ya vaticinaba también Chema Figueroa:

Al valorar el informe medioambiental del PXOM de Vigo como "un fraude y una tomadura de pelo", fruto, a su juicio, "del sectarismo político del conselleiro de Medio Ambiente".
Figueroa asegura que "no hay diferencias sustanciales entre el documento remitido hace un año por el PP a la Xunta y el que envió el Concello de Vigo en enero", por lo que culpa a Manuel Vázquez de "utilizar las instituciones y el poder con fines partidistas, pese a perjudicar de manera descarada y sin precedentes a los vigueses y a su ciudad. De manera rotunda, acusa directamente al conselleiro y secretario general del PSdeG de retrasar el PXOM de Vigo durante un año de forma interesada con y la única intención de boicotear al anterior gobierno del PP".
 
Conviene recordar que ese ha sido precisamente el motivo de anulación del PXOM de Vigo, la falta de justificación de la inviabilidad de aportar un estudio medioambiental cuando se tarda más de un año en aprobar dicha innecesariedad.
 
Y QUE SUPONE EN TERMINOS ECONOMICOS LA ANULACION DEL PXOM:
 
La "maldita hemeroteca" nos ayuda a desvelar la pérdida económica para Vigo y comarca:
 
LA VOZ DE GALICIA DE 25 DE AGOSTO DE 2008:
 
Caballero cree que la entrada en vigor del PXOM mejorará la calidad de vida e impulsará la economía de Vigo.El PXOM vigués abre una «nueva senda» en el urbanismo de la ciudad, dijo el regidor socialista, quien aseguró que el desarrollo del documento urbanístico movilizará recursos económicos por valor de «15 billones de pesetas», unos 90.000 millones de euros. Caballero comentó que no le preocupan los posibles recursos que puedan presentarse a la legalidad del PXOM porque, aseveró, el documento está «blindado jurídicamente».