viernes, 14 de diciembre de 2012

EL DERRIBO DE CALLE CHURRUCA




Los siguientes titulares han sido noticia en Vigo durante el ultimo trimestre del año 2011 y el primero del 2012, logrando cierta notoriedad y mucha preocupación entre los afectados
.El 15 de octubre de 2011 era la fecha fijada para la demolición de parte de este edificio por una infracción urbanística cometida por la empresa promotora del edificio , juzgada y sentenciada en el año 2002., infracción, juicio y sentencia de cuya existencia nada supieron los compradores de las viviendas hasta ahora.
La historia, no por repetida, deja de ser soprendente.
Duarante la vigencia del anterior PGOU, y el plan especial de edificios a conservar, existía una norma conocida como "tapado de medianeras" que permitía, en ciertas condiciones, edificar más altura que la por ancho de calle le correspondería al solar en cuestión con el fin de ocultar medianeras de edificios colindantes preexistentes.
En aquellas fechas, mientras se tramitaba la licencia del edificio Churruca se concedió la licencia del edificio frente a República Argentina colindante al denominado edificio Aurora Polar, (edificio singular y protegido), pasando de cinco plantas a once.
El promotor de calle Churruca comprueba que aplicando el criterio de los técnicos municipales sobre el tapado de medianeras podría aumentar la altura del edificio en dos plantas, y así ocultar la muy poco digna fachada tarsera del edificio a Plaza de Portugal.

 
Pero el criterio de los técnicos municipales cambió, y la nueva licencia fue desestimada, a pesar de lo cual el promotor continuó la edificación de esas dos nuevas plantas retranquedas, pues el Concello le concedió el alzamiento de la medida cautelar de cese de las obras mientras tramitaba un Estudio de Detalle, figura complementaria de planeamiento que en aquellos tiempos gozaba de mucha aceptación en el Concello, pero que los Tribunales se encargaron de anular en diversas ocasiones.
En este caso, pese a todo, el Estudio de Detalle no fue aprobado, por lo que las dos nuevas plantas ya construidas carecían de licencia.
Como quiera que existía denuncia de un particular el caso llegó a los Tribunales con el resultado que ya conocemos.
Cabría pensar que los adquirentes de las viviendas no pueden resultar afectados por esta situacióm, pues nada constaba en el Registro de la Propiedad, ni fueron advertidos por el Notario, ni se había precintado la obra o impedido de algún modo la terminación y la venta de las viviendas.
La entidad financiera tasó el bien, lo hipotecó, y finalmente resulta que debe demolerse, lo cual no conlleva la desaparición del crédito hipotecario, sólo de la garantía, es decir el comprador no dispondrá de su vivienda pero adeudará el préstamo hipotecario.
Diez años después, ya no es el promotor-vendedor, ni el Concello, los que deban responder y ejecutar la sentencia, sino los adquirentes de las viviendas, por el principio de subrogación en materia urbanística que no se ve impedido, según el Tribunal Supremo, por su condición de terceros hipotecarios, es decir compradores de buena fé que inscriben en el Registro de la Propiedad.
Cabría esperar, tambien, que se aplicase un criterio de proporcionalidad entre el daño general - o particular- que produce la infracción y el daño que produce la ejecución de la sentencia de derribo. Pero en esta cuestión los Tribunales mantienen que el bien jurídico protegido es la legalidad urbanística.
En el presente caso, una vez que la Comunidad de Propietarios solicitó de nuestro Despacho de Abogados la mediación para obtener un resultado menos gravoso, se optó por justificar la imposibilidad técnica, de tal manera que , tal y como se expresa en las noticias que añado, se derribarían únicamente las dos últimas plantas del edificio, cuya titularidad ostenta el promotor, pero se conservaría el resto del edificio.

Breve relación de noticias aparecidas en prensa:

El Tribunal Superior da vía libre al derribo por fases en Churruca

El constructor exigía que se tirara a la vez todo lo construido ilegalmente
El Tribunal Superior de Xustiza de Galicia ha desestimado la reclamación del promotor del edificio de la calle Churruca sobre el que existe una orden de demolición parcial desde hace una década. El representante de Churruca Vilas y Promociones solicitó la nulidad de un acuerdo de la Gerencia de Urbanismo por el que se autorizaba la demolición por fases; primero la completa de las plantas novena y décima, las dos últimas del edificio, y en una etapa posterior la parcial de otros cinco pisos (cuarta a octava).
Entiende el tribunal que no existe problema alguno en dividir el proceso de derribo y que ello «no altera la obligación dedemoler el conjunto, de modo que si tal acuerdo no va encaminado a eludir el cumplimiento de la sentencia no puede ser anulado pues ello solo tiene lugar cuando se dicten actos contrarios a los pronunciamientos de las sentencias».
A partir de este momento el Concello tiene ya manos libres para adjudicar la ejecución de la demolición, para lo que hace meses convocó un concurso. El derribo de las dos plantas superiores no plantea grandes problemas sociales ya que están vacías y nunca se vendieron. Por el contrario, los pisos entre las plantas cuarta a octava están ocupados y el recorte que ordenado por el Tribunal Superior les afectará gravemente.
Los jueces han tomado esta decisión tras personarse en este incidente los vecinos afectados del inmueble y la denunciante, que es partidaria de que primero se derriben las dos plantas superiores, que son las que les causan problemas al taparle una ventana en un piso de su propiedad en un inmueble colindante. Por el contrario, el Concello no se personó.

Dos plantas de un edificio de Vigo serán demolidas por tapar las vistas a un vecino


 En principio, tan solo deberían ser derribadas las dos últimas plantas del inmueble situado en los números 3 y 5 de la calle Churruca, un tapado de medianera que provocó la denuncia de un vecino por ocultarle las vistas posteriores.
Los hechos se remontan a una denuncia del abogado Manuel Dopico, residente en un edificio contiguo y que hace diez años logró paralizar la construcción al constatar que estaban levantando dos pisos más de lo que permitía la licencia, además de incrementar volumen y dejarlo sin vistas por esa fachada posterior.

Sentencia inejecutable

La empresa Churruca Promociones logró continuar adelante y finalizar la obra, pero en 2002 este vecino obtuvo una primera sentencia favorable, que no llegó a aplicarse por ser inejecutable.Los vecinos y promotores sostenían que no podía aplicarse el fallo porque afectaría no sólo a las dos últimas plantas, sino a toda la edificación y supondría la demolición total del inmueble.
Manuel Dopico continuó adelante con su denuncia y logró presentar un estudio en el que se asegura que la operación es posible, aunque resulta muy costosa. El Tribunal de Galicia admitió el informe técnico y decidió reiniciar el proceso, obligando al Ayuntamiento a costear de forma subsidiaria la demolición para que reclame posteriormente los gastos a la promotora. A sólo 15 días de la fecha de ejecución se abre la posibilidad de que el TSXG acepte la propuesta parcial, si bien los vecinos desconocen la situación.
Las obras de demolición afectarán a un total de 50 familias y negocios, puesto que en los bajos también existen locales comerciales. La operación podría prolongarse  meses y durante todo ese tiempo se quedarían sin agua, ascensores o electricidad, por lo que la totalidad de propietarios e inquilinos, unos 45, tendrán que abandonar sus casas y buscar otro lugar de residencia.

La amenaza de derribo altera Churruca



El Concello embarga a la promotora el importe del derribo de Churruca suspendido por el juez

El Tribunal Superior paralizó la demolición parcial dos días antes y la obra ya estaba adjudicada



El edicto municipal se publicó ayer en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP) ante la imposibilidad del servicio de Recaudación Ejecutiva de Vigo de notificar las diligencias al afectado en los dos intentos que realizó. La firma Churruca Villas y Promociones S.A. tiene ahora quince días de plazo para hacerse cargo de la deuda y paralizar la retención de parte de sus bienes. La liquidación que se le intenta girar asciende a 686.114,62 euros al sumar al medio millón en que estaba presupuestado el derribo parcial los intereses de demora y varios recargos acumulados.  El gobierno instó repetidas veces a la empresa a realizar por su cuenta la demolición, pero al no hacerlo, la administración local tenía obligación de ejecutar el mandato judicial y remitir luego la factura a la promotora.
El derribo estaba fijado para el jueves 1 de marzo, pero el martes de esa misma semana el Tribunal Superior gallego paralizaba temporalmente la orden tras presentar el abogado de la promotora, Juan Yarza, un recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
Los edificios 3 y 5 de Churruca tienen pendiente de ejecutar una orden de derribo parcial desde hace una década por exceso de edificabilidad en la construcción. La sentencia del año 2002 del TSXG afecta desde la cuarta a la décima planta, aunque en una primera fase iban a desmantelarse únicamente los dos niveles superiores propiedad del promotor. Las reducciones parciales que hay que realizar en las otras cinco plantas afectadas quedaron pospuestas para más adelante al alegar Urbanismo ante el juez una "elevada dificultad" técnica y molestias para docenas de familias. Para esta segunda fase nunca llegó a fijarse fecha porque la demandante, vecina también de Churruca, no llegó nunca a solicitar la ejecución de la sentencia en las plantas más bajas.
En el inmueble viven medio centenar de familias y en el bajo hay una panadería. Todos saben que la suspensión del derribo es temporal y que la orden es firme. El letrado de Churruca Villas y Promociones S.A. logró paralizarlo en el último momento presentado un recurso de casación ante el Tribunal Supremo y espera que en septiembre u octubre el alto tribunal resuelva si admite o no a trámite el recurso. Si lo hace, la demolición parcial de las plantas novena y décima quedaría paralizada hasta que decida el Supremo en un plazo medio de dos años, mientras que si rechaza el recurso, se remitiría de nuevo el expediente al Tribunal Superior gallego y volvería a estar vigente la orden de derribo.


El Supremo permitirá el primer 

derribo de un edificio en Vigo

En breve desestimará el recurso contra la demolición parcial de Churruca

4 votos


En el plazo de unas pocas semanas el Tribunal Supremo despejará finalmente la vía para la primera demolición parcial de un edificio en la ciudad. Tras muchos años de pleito judicial todo está dispuesto para que desaparezcan las dos últimas plantas del inmueble situado en los números 3 y 5 de la calle Churruca.
La providencia que la sección 102 envió a las partes en julio lo evidencia con claridad al anticipar casi con total seguridad la inadmisión del recurso presentado por el promotor como última vía para evitar la entrada en acción de la piqueta. En dicho escrito el magistrado Mariano de Oro Pulido deja claro que los recursos de casación contra los autos de ejecución de sentencia «únicamente caben cuando se pueden interponer contra la sentencia, lo que no ocurre en el presente caso».
Por si no fuera suficientemente explícito, recuerda que están exceptuados los recursos cuando la resolución judicial impugnada haya recaído en un asunto cuya cuantía no exceda de 600.000 euros; en este caso, «a la vista de los datos obrantes en el expediente, ascienden a 424.000 euros».
Plantas superiores
En base a ambas apreciaciones todo hace indicar que en el plazo de unas pocas semanas el Tribunal Supremo inadmitirá el recurso presentado por el promotor (fallecido hace unos meses) y el Concello pondrá en marcha el complejo plan de derribo que estuvo a punto de llevarse a cabo el pasado mes de marzo. Se trata de demoler en una primera fase las dos plantas superiores, que excedieron la altura autorizada en la denuncia, que es la parte contratada por la Gerencia de Urbanismo. También está pendiente de demolición una parte de las plantas quinta a octava, pero en este caso hubo una acuerdo entre el denunciante, los vecinos afectados y Urbanismo para dejarlo para una segunda fase sin fecha.
La piqueta iba a comenzar a trabajar el lunes 5 de marzo, pero el 28 de febrero el Concello recibió la orden de suspensión provisional de la sentencia debido a la presentación de un último recurso por parte del promotor. Esta actuación judicial y el parón pilló completamente por sorpresa a las partes implicadas (vecinos afectados, denunciante y Concello) ya que tras seis meses de gestiones todo estaba a punto para iniciar la demolición.
La participación municipal ha sido clave en este caso ya que la inmobiliaria que construyó el inmueble en la práctica había desaparecido. Por este motivo asumió la ejecución subsidiaria con la intención posterior de cargarle los costes, si ello es posible. Los algo más de 400.000 euros que costará la operación afectarán en exclusiva a las dos últimas plantas, estando sin cuantificar la cantidad correspondiente al resto del edificio.

jueves, 13 de diciembre de 2012

VICIOS O DEFECTOS CONSTRUCCION TRAS LA L.O.E.



Como decíamos ayer, el panorama de derechos y responsabilidades de los agentes intervinientes en el proceso edificatorio cambió, o así se pretendía, tras la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación respecto a aquellos edificios cuya licencia hubiera sido solicitada con posterioridad.

REDUCCION DE PLAZOS:

De garantía:
En primer lugar es destacable la drástica reducción de los plazos de garantía, es decir aquel período de tiempo en el que deben surgir los daños.
La LOE establece tres plazos, para tres tipos de defectos de construcción:
Un año, para los defectos de terminación o acabado.
Tres años, para los daños que afecten a la habitabilidad del edificio, (podemos decir que es el genérico, donde se engloban los más típicos o repetidos: humedades, fisuras, caída de alicatado, etc).
Diez años, para aquellos que comprometan gravemente la estabilidad del edificio, garantizado de forma obligatoria con póliza de seguros.
De prescripción:
Que pasa de quince años, norma general del CC, a dos años, norma específica de la LOE. Por lo que, conocido el daño, debe reaccionarse rápidamente interrumpiendo la prescripción corta mediante burofax, requerimiento notarial, o conciliación judicial. Todo ello sin perjuicio de acudir a la prescripción larga de quince años respecto a la responsabilidad contractual, esta sólo frente al promotor-vendedor.
Solidaridad:
La LOE pretende eliminar la solidaridad en la responsabilidad, y para ello enumera y describe los agentes que intervienen y sus cometidos en el proceso edificatorio, incluyendo entre estos a los propios usuarios que vienen obligados a mantener y conservar el edificio cumpliendo para ello las instrucciones contenidas en el Libro el edificio que es un documento de entrega obligatoria.
No obstante, la práctica judicial no está plasmando dicha individualización de responsabilidades, acudiendo constantemente a la solidaridad bajo el pretexto de que no ha sido posible determinar donde empieza la culpa de uno y termina la de otro.
Intervención provocada:
La LOE permite ahora que intervengan en el procedimiento judicial de reclamación de daños por vicios constructivos personas distintas de la demandada original, mediante la figura de la intervención provocada o llamada a juicio, prevista en la LEC y en la LOE.
Lástima que tras una larga discusión doctrinal resulte finalmente poco operativa, ya que al no ostentar la condición de demandados, sino la de intervinientes provocados, la sentencia no podrá condenar a los mismos, si bien allanará el camino para una acción de repetición contra quienes hubieran sido acreditados responsables durante el procedimiento judicial.
Sirvan estas dos entradas como introducción a la materia de las responsabilidades derivadas de los defectos de construcción, pues en próximas entradas comentaré sentencias recientes de diverso signo obtenidas en nuestro Despacho de Abogados.

miércoles, 12 de diciembre de 2012

VICIOS O DEFECTOS DE CONSTRUCCION


En las próximas entradas pretendo incorporar extractos de sentencias recientes obtenidas en el Despacho de Abogados Coladas-Guzmán y Rivas en relación a reclamaciones de responsabilidad por daños derivados de vicios o defectos constructivos.

Las sentencias dictadas desde la entrada en vigor de la LOE, Ley de ordenación de la edificación, han provocado un giro en la fundamentación jurídica de las demandas cuando estas son presentadas por la Comunidad de Propietarios frente al Promotor-Vendedor de las viviendas o locales, introduciendo la responsabilidad contractual como factor que permita la ampliación del plazo de prescripción, que como ya sabemos, es ahora más corto -dos años- respecto a la antigua y amplia aplicación del artículo 1591 del Código Civil.

Hagamos en pequeño resumen de la situación:

El artículo 1591 del Código Civil, conocido como soporte de la denominada garantía decenal, establecía la responsabilidad de los contratistas y de los arquitectos por la ruina de los edificios acaecida por vicios de construcción, de proyecto o de suelo, que se originasen en los diez años siguientes a su ejecución.
La Jurisprudencia se puso de acuerdo en que el plazo de diez años era un plazo de garantía, y por tanto sobre el mismo no cabe interrupción. Es decir que los daños debían aparecer dentro de ese plazo, prueba que le correspondía al demandante.
Pero como garantía y prescripción son dos conceptos jurídicos distintos, la doctrina y la Jurisprudencia acordaron que, acreditada la aparición de los daños dentro del plazo de garantía, es decir dentro de los primeros diez años de vida del edificio, nace el derecho a ejercer la acción de reclamación de responsabilidad, legal, para la subsanación de dichos daño. El plazo de prescripción para el ejercicio de la acción es el general, a falta de otro, es decir de quince años, a contar desde que se tiene conocimiento de los daños. Como plazo prescriptivo cabe interrupción.

Es decir, no sería descabellado, de hecho es frecuente, que no se acrediten los daños hasta una fecha próxima al vencimiento del plazo de garantía, disponiendo después el demandante de quince años más para interponer la demanda. Resultando la carga de la prueba invertida, es decir acreditado el daño, deben ser los demandados los que prueben que no son responsables.

Claro, ante esta situación de "latencia" de un posible proceso que dura nada menos que veinticinco años, la supervivencia de las empresas mercantiles dedicadas a la promoción y construcción de viviendas no estaba asegurada, por lo que con frecuencia resultaban obligados a subsanar los defectos constructivos los aparejadores y arquitectos, amparados por sus respectivas pólizas de seguros ( Musaat y Asemas).
La casuística es numerosísima, y los problemas a los que se enfrentó la Jurisprudencia fue resolviendo las posibles situaciones.
Así, la Jurisprudencia amplió el concepto de ruina, desde su literal definición, hasta el discutido término de ruina funcional, la que impide el normal uso, e incluso amplió el alcance de la ruina amparada en garantía decenal, a las imperfecciones no corrientes.

Del mismo modo, es decir a través de sus Sentencias, los Tribunales ampliaron el concepto de responsables desde su originaria redacción de contratista y arquitecto hasta la inclusión del promotor, el aparejador, el gestor de cooperativas, el subcontratista....y además rompiendo la justa doctrina de la responsabilidad individualizada, se creó una suerte de solidaridad que impedía alegar en la contestación a la demanda la figura del litisconsorcio pasivo necesario, es decir que aún entendiendo el demandado que la responsabilidad de determinados defectos de construcción pudieran ser debidos a la actuación o impericia de algún otro interviniente en el proceso edificatorio, no podía solicitar su intervención en el juicio, debiendo conformarse con repetir contra él en un segundo procedimiento.
Esta situación, que ha durado muchos años, se ha modificado con la Ley de Ordenación de la edificación, pero de ella me ocuparé en una próxima entrada, para no hacer esta demasiado larga. 

jueves, 29 de noviembre de 2012

LA ADMINISTRACION Y EL ADMINISTRADO: ¿UNA RELACION DE CONFIANZA?


En anteriores entradas de este blog he comentado el resultado de una contienda judicial desde el punto de vista jurídico, es decir, cuáles han sido los argumentos y fundamentación en derecho de cada uno de los litigantes, y cuál la doctrina jurisprudencial aplicada por el Tribunal sentenciador.
 
Pero existe otra visión distinta, la de la oportunidad o necesidad.
 
Veamos,  las sentencias comentadas tienen en común que la demanda la formula un administrado frente a una administración, por lo que antes de acudir a la jurisdicción contencioso-administrativa el ciudadano habrá tenido que sufrir el procedimiento administrativo previo, con sus correspondientes fases de petición o solicitud, propuesta de resolución, alegaciones, recursos de reposición y/o alzada...
 
Por tanto, la administración ha conocido desde el principio qué pedía el administrado y cuales eran sus argumentos jurídicos; debemos suponer que la administración tambien conoce la doctrina y la jurisprudencia de nuestros Tribunales, pero a pesar de todo ello una y otra vez, en vía administrativa, rechaza las peticiones que le perjudican.
 
Esta postura puede admitirse en la lucha entre particulares, pues al fin ponen en juego sus intereses y financian el pleito con sus propios fondos; pero no en la administración que se financia con los presupuestos del Estado y en cuya gestión de los asuntos públicos o semipúblicos depositamos nuestra confianza.
 
Se nos dirá que, al menos, la administración cumplirá rápida y eficazmente las sentencias que en su contra se dicten, al menos para dar ejemplo... pero como todos saben, eso no es así.
 
Y en relación a las entradas anteriores me permito hacer el siguiente:

RESUMEN DE INCUMPLIMIENTOS:

CONSELLERIA DE CULTURA:
 
Adeuda la cantidad  265.971,96 euros más intereses legales desde 2008, e intereses legales incrementados en dos puntos desde la propia Sentencia, además de las costas   del procedimiento y de la ejecución; la Sentencia es firme  y se ha pedido la ejecución , ante el icnumplimiento el TSJ ha requerido a la Administración, y le ha concedido plazo para acreditar el pago, pero al día de hoy, vencido dicho plazo, al recurrente- ahora ejecutante- ha solicitado la adopción de medidas coercitivas previstas en los artículos 109 y 111 LJCA.
La inejecución le cuesta dinero al contribuyente.


SERGAS:
 
Han cumplido el pago del principal en concepto de reembolso de gastos médicos; pero se muestran renuentes al pago de los intereses y costas, primero impugnado los mismos, y una vez resuelto el incidente en su contra, confundiendo al Tribunal al aportar como presunto documento de pago, el trámite interno de contabilidad del servicio, pero sin transferir a la cuenta del Juzgado el importe "contabilizado"; al parecer es frecuente en esta administración esta técnica dilatoria que, al final, cuesta dinero al contribuyente.


CONCELLO DE PONTEAREAS:

Uno de los casos más grotescos; como recordarán el TSJ de Galicia condena al Concello de Ponteareas a abonar al demandante el valor del camión que había sido retenido en el depósito municipal por una infracción de tráfico, y había desaparecido bajo su custodia.
 
Tras la correspondiente solicitud de ejecución, y el requerimiento del Tribunal con los apercibimientos previstos en la LJCA, abonaron aproximadamente la mitad del importe en concepto de principal, bajo su criterio de que el propietario del camión desaparecido debía abonar la tasa del depósito, la cual calcula el Concello haciendo suposición del tiempo en que el camión permaneció en el depósito antes de "desparecer", lo cual implica conocer quién y cuándo se retiró el camión.
 
El TSJ de Galicia no aceptó el criterio compensatorio propuesto por el Concello de Ponteareas, pero a pesar de ello aún no ha consignado judicialmente el resto del valor del camión, ni por supuesto los intereses, que siguen devengándose, ni las costas de la ejecución a las que ha sido condenda.
 
En fin, que la actuación procesal de la administración le cuesta, una vez más,  dinero al contribuyente.

viernes, 19 de octubre de 2012

INDEMNIZACION POR OCUPAR SUELO AJENO AL URBANIZAR


En esta nueva entrada, y al hilo de la anterior relativa a la ocupación de suelo privado para la EDAR de MOAÑA, omitiendo el preceptivo trámite de adquisición o expropiación, traigo una sentencia del año 2011, pero cuya ejecución se ha completado recientemente.

El INSTITUTO GALEGO DE VIVENDA E SOLO -IGVS- dependiente de la Consellería de Medio Ambiente, Territorio e Infraestructuras, se vió obligado a indemnizar económicamente a un propietario por ocupar parte de una finca de su propiedad al urbanizar y edificar el polígono de AS ROTEAS en Vigo.

El CONCELLO DE VIGO puso a disposición del IGVS el suelo preciso para urbanizar y construir las viviendas de promoción pública de AS ROTEAS, pero al ejecutar las obras invadió parte de la finca propiedad del colindante, sin que fueran suficientes los requerimientos que se le efectuaron, por lo que se formuló demanda ante el Juzgado de Primera Instancia de Pontevedra.

La demanda, que fue presentada por el Letrado que les informa, Carlos Coladas-Guzmán, fue estimada íntegramente, condenando al IGVS a la devolución de los terrenos y la demolición de las construcciones que invadían la finca del colindante.

Como quiera que dicha ejecución implicaba perjuicios a terceros, se acordó la sustitución de la obligación de hacer por una indemnización económica que, finalmente, fué abonada por el IGVS a favor del propietario.

martes, 9 de octubre de 2012

LA EXPROPIACION IMPOSIBLE DE "PANIFICADORA"


La Voz de Galicia  recogía la siguiente información:

VIGO, 03 de octubre de 2012

El Concello de Vigo sigue expropiando la panificadora para la biblioteca estatal.


             El segundo teniente de alcalde de Vigo, Carlos López Font, aseguró hoy que el                                    gobierno municipal sigue adelante con la expropiación de la antigua panificadora para    destinar una parte de ella a biblioteca estatal. Sin embargo, no precisó desde cuándo se está tramitando esta expropiación ni si el Concello dispondrá del edificio en el 2013.
En mi opinión, como asesor de la propiedad de "Panificadora":

No sólo no se está tramitando ninguna expropiación, sino que en estos momentos es imposible, pues aún no se ha aprobado, ni siquiera inicialmente, la imprescindible modificación puntual del PXOM que recoja el cambio a uso dotacional público.

Hagamos un poco de historia, (datos obtenidos del blog "arquitectura y urbanismo de Vigo"):

El 22 de agosto de 1988 los propietarios del solar de la Panificadora firman un convenio urbanístico con el Concello de Vigo para urbanizar la finca.Este convenio se recoge en el Plan Especial de Reforma Interior (PERI) del Casco Vello que por aquel entonces se estaba tramitando.

El PERI del Casco Vello, que incluye los terrenos de la Panificadora pero en el que no se contempla ningún tipo de protección, se aprueba el 4 de febrero de 1991, pero debido a que los tres estudios de detalle que presenta la promotora no son aceptados por el gobierno local, la urbanización de la finca queda paralizada.


El 23 de mayo de 2001 se empieza a tramitar el Plan Espacial de Protección y Reforma Interior (PEPRI) del Casco Vello. El Concello decide entonces debatir de nuevo el convenio entre la Gerencia de Urbanismo y los propietarios de los terrenos de la Panificadora.
La propuesta que presenta la promotora contempla el mantenimiento de los silos y el derribo del resto del edificio de la Panificadora para construir en su lugar 22.000 metros cuadrados en edificios con usos comerciales y residenciales.
El Concello decide incorporar la nueva propuesta detallada del convenio en el avance de planeamiento del PEPRI del Casco Vello.
b
El 
31 de mayo de 2001 se aprueba la modificación del convenio de la Panificadora y se incluye en la revisión del PEPRI del Casco Vello.
El 7 de junio de 2001, el avance del PEPRI (elaborado por el estudio de César Portela, Consultora Galega) se aprueba.

En 
mayo de 2003, el Consejo de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento aprueba el convenio para urbanizar la finca de la Panificadora, que tendá un uso residencial y comercial y conservará los silos, que podrán tener un uso cultural o recreativo más allá de que su titularidad sea pública o privada.
El 23 de mayo de 2003 representantes de la promotora y el alcalde de Vigo suscriben el convenio urbanístico de la Panificadora..
 Este convenio tiene que incorporarse al PEPRI del Casco Vello sin que la Panificadora esté incluída como bien de interés cultural.b
El 
18 de septiembre de 2006 la Xunta de Galicia declara bien de interés cultural (BIC) el Casco Vello de Vigo en la categoría de conjunto histórico, y publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Sin embargo la Panificadora no se incluye en esa categoría. Se le considera como un área de transición o «zona de repecto»

b
El 
28 de marzo de 2007 se aprueba en la Gerencia de Urbanismo el plan especial de protección y reforma interior (PEPRI) del Casco Vello a la espera de ser llevado a pleno para ratificar su entrada en vigor.

El 12 de abril de 2007 el Concello de Vigo aprueba por fin el PEPRI del Casco Vello.

El PEPRI Casco Vello está incorporado al PXOM vigente aprobado en 2008.

Estado actual de la tramitación:

  Expediente 12958/411  Modificación puntual PXOM A-2-03 
  MODIFICACIÓN PUNTUAL Nº 3 DO PXOM: PANIFICADORA 
  RESOLUCION DE INICIO/ Acordo Pleno 25/10/2010 
  AAE/Recibido Documento de referencia 27/01/2011
  Solicitado informe previo  Xunta 26/05/2011 

Desde entonces: Nada.



LOUGA Artículo 77. Suspensión de licencias.

1. Los órganos competentes para la aprobación inicial de los instrumentos de planeamiento urbanístico podrán acordar la suspensión del procedimiento de otorgamiento de licencias de parcelación de terrenos, edificación y demolición para áreas o usos determinados, a fin de estudiar su formación o reforma.
Dicho acuerdo habrá de publicarse en el Diario Oficial de Galicia y en uno de los periódicos de mayor difusión de la provincia.
2. El acuerdo de aprobación inicial de los instrumentos de ordenación determinará, por sí solo, la suspensión del procedimiento de otorgamiento de licencias en aquellos ámbitos del territorio objeto de planeamiento cuyas nuevas determinaciones supongan la modificación de la ordenación urbanística vigente; a estos efectos, determinará expresamente las áreas afectadas por la suspensión.

3. La suspensión a que se refiere el número 1 anterior se extinguirá, en todo caso, en el plazo de un año. Si dentro de este plazo se hubiera producido acuerdo de aprobación inicial, la suspensión se mantendrá para las áreas cuyas nuevas determinaciones de planeamiento supongan modificación de la ordenación urbanística.

CONCLUSION:

  1. Las licencias en el ámbito conocido como Panificadora ya no están suspendidas, (desde octubre de 2011).
  2. El convenio urbanístico firmado entre Concello y promotores forma parte del PEPRI Casco Vello y del propio PXOM vigente al que se incorpora.
  3. No se ha aprobado inicialmente la Modificación Puntual del PXOM.
  4. Hasta que se apruebe definitivamente dicha Modificación Puntual del PXOM no se puede iniciar ningún trámite expropiatorio.

Luego no es correcto manifestar que "el gobierno municipal sigue adelante con la expropiación de la antigua panificadora".

lunes, 8 de octubre de 2012

La EDAR de Moaña y la "via de hecho". EXPROPIAR SIN PAGAR.

La EDAR de Moaña está construida sobre suelo ajeno, sin que se hubiera procedido a tramitar su compra o expropiación a sus legítimos propietarios.
La reciente Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia ha reconocido que AUGAS DE GALICIA actuó en "via de hecho" al ocupar los terrenos donde ejecutó la EDAR de Moaña sin haber adquirido antes los mismos, y por tanto sin haber tramitado el correspondiente procedimiento expropiatorio ni haber abonado su justiprecio.
La Sentencia condena a la administración a tramitar ahora el expediente de justiprecio, y al pago de la cantidad que se determine incrementada en los intereses desde la ocupación  y con una penalización del 25% de dicho justiprecio en concepto de indemnización.
La Sentencia obtenida por nuestro Despacho "Coladas-Guzmán Y Rivas Abogados", se manifiesta en los siguientes términos:


CUARTO .- Ya en cuanto al fondo, la concreta pretensión de la actora que se declare la actuación en “vía de hecho” y procedente la incoación del procedimiento expropiatorio sobre la parcela ocupada y se siga el mismo hasta el pago del correspondiente justiprecio, debe prosperar .

Fundamentalmente porque ninguno de los argumentos de la administracion demandada plantea cuestión sobre la pretensión de que se declare que la administracion ha actuado en “via de hecho” dada la inexistencia del procedimiento expropiatorio respecto de la finca “.........” ocupada por las instalaciones de la Estación Depuradora de Aguas Residuales de Moaña, ni sobre la procedencia de la incoación del procedimiento expropiatorio sobre la parcela y su tramitación hasta el pago del correspondiente justiprecio, de lo que cabe deducir la aquiescencia de la misma respecto de la cuestión. El aquietamiento de la Administración Autonómica, en relación con la principal pretensión de la actora evita examinar no solo la existencia o no de via de hecho, que la Sala da por producida, sino también si es o no conforme a derecho la incoación de procedimiento expropiatorio sobre la parcela ocupada a la actora, consecuencia directa de dicha declaración, pretensiones ambas que deben prosperar.

Mas cuando consta que la propietaria de la parcela en la fecha que se produjo la ocupación de los terrenos ya advirtió al Ayuntamiento de Moaña la invasión y ocupación de la finca por las obras de la Estación Depuradora de Aguas Residuales de Moaña –escrito de 14 de julio de 1999, folio P54 del expediente administrativo-, advertencia que reitero en posterior escrito de octubre 2003 -folio P58-, escritos, que nunca fueron contestados por el Ayuntamiento de Moaña, actitud de pasividad ciertamente inexplicable, como ya se ha dicho.. 
Y como la restitución de la plena propiedad y posesión de los terrenos deviene imposible al hallarse ya en pleno funcionamiento la EDAR, esto es, deberá fijarse en primer término el valor de dichos terrenos, y, en segundo lugar y considerando que en el presente caso la actuación de la Administración no se ha acomodado al ordenamiento jurídico incidiendo así en una actuación equiparable a las llamadas "vías de hecho", deberá también reconocerse el derecho a percibir una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por tal proceder, dado que de no hacerse así, y contemplarse solamente la indemnización compensatoria del valor de los bienes ocupados, se estaría equiparando la vía de hecho con la actuación ajustada a la legalidad, habiendo sido reconocida esta compatibilidad de la indemnización correspondiente a la privación de la propiedad con la indemnización por daños y perjuicios por actuación ilegal de la Administración, junto con el abono de los intereses de demora, -sentencias de de 21 de mayo y 7 de octubre de 1.985 y 10 de marzo de 1.992 - .

FALLAMOS :

En atención a lo expuesto, la Sala ha decidido ESTIMAR EN PARTE el recurso contencioso-administrativo deducido por la representación legal de “............” contra  resoluciones del Presidente de AGUAS de GALICIA de 20 de enero de 2009, y de la Conselleria de Medio Ambiente Territorio e Infraestructuras de 14 de junio de 2010 y, en su virtud, debemos revocar las mismas a los efectos de reconocer el derecho de la actora a la incoación del procedimiento expropiatorio oportuno sobre la parcela de su propiedad ocupada a la misma, consecuencia directa del reconocimiento de la “via de hecho” actuada por la administracion, asi como el derecho de obtener la indemnización por los conceptos mencionados en el fundamento de derecho cuarto, e intereses procedentes, y lo desestimamos en todo lo demás, sin especial mención en cuanto al pago de sus costas procesales.


martes, 11 de septiembre de 2012

El Caso del CAMION DESAPARECIDO - RESPONSABILIDAD PATRIMOINIAL DE LA ADMINISTRACION y la teoría de la ACTIO NATA



Por muchos años que uno lleve en el ejercicio de la abogacía no deja de sorprenderse, en ocasiones porque las personas muestran una forma diferente de afrontar el mismo problema, y en otras porque el problema mismo es distinto a lo habitual.
Sin salir del ámbito administrativo al que he venido dedicando las anteriores entradas, me gustaría compartir esta Sentencia, obtenida por el letrado que les escribe, Carlos Coladas, hace ya algún tiempo, pero que desgraciadamente sigue sobre mi mesa pues el Ayuntamiento de Ponteareas, obligado al pago, no ha cumplido aún la Sentencia.
Se trata de la condena a la administración a indemnizar al propietario de un camión que fué retenido en la carretera por una infracción de tráfico y entregado al depósito de vehículos, pero que una vez abonada la multa no fué encontrado en el mismo, porque había "desaparecido".
Omito la Sentencia del Juzgado Contencioso-administrativo, pues al margen de lo curioso del asunto, desde el punto de vista jurídico el interés está en la aplicación del criterio de la "actio nata" a efectos de prescripción de la acción.
Dice así el Tribunal Superior de Justicia de Galicia en su Sentencia de fecha 12 de mayo de 2011:

En el RECURSO DE APELACION nº 4471/2010 que pende de resolución de esta Sala, interpuesto por el Concello de Ponteareas (Pontevedra), dirigido por el Letrado D. ................ contra sentencia de 4-6-2010 del Juzgado Contencioso-administrativo número 2 de Pontevedra. Es parte apelada D. El................... ......., representado por D. Carlos González Guerra, y dirigido por el Letrado D. Carlos Coladas-Guzmán Larraya.
 Con ocasión de haberse cometido el 25.05.02 una infracción en materia de tráfico y seguridad vial, los agentes de la Guardia Civil depositaron un camión en las dependencias al efecto habilitadas del Ayuntamiento de Ponteareas; mediante escritos presentados en el registro de ese ente local en fechas 16.07.03 y 27.01.05, solicitó don El......... la devolución del camión, sin que recibiera respuesta alguna, por lo que, con fecha 22.01.09, presentó un tercer escrito en el que reiteró la devolución o, de no ser posible, la indemnización resultante. Como quiera que tampoco recibió respuesta, se dirigió a la vía judicial, en la que recayó la sentencia que aquí se apela, de la titular del Juzgado de lo Contencioso-administrativo número Dos de Pontevedra de 04.06.10, que rechazó todas las objeciones formales y entró al fondo del debate para acoger la pretensión subsidiaria de condenar al ente local a abonar el valor del camión, cifrado en 10.109,02 euros, más sus intereses, toda vez que se acreditó que no se le pudo entregar a su titular por haber desaparecido del depósito municipal y desconocerse su paradero.

En primer lugar sostiene la apelante que la juzgadora “a quo” tenía que haber apreciado la prescripción, ya que el depósito del camión no puede considerarse una relación jurídica continuada entre el ente local y el propietario de ese vehículo, sino un hecho concreto sujeto a prescripción, que en este caso se produce al año de haberse conocido su desaparición definitiva, que en este caso sería en el año 2005, a tenor de lo que manifestó el señor E........................... en su escrito de 22.01.09.
Se tiene que rechazar ese argumento, pues si bien es verdad que la desaparición del camión fijaría la fecha de la “actio nata” para reclamar la indemnización que, en su caso, procediera, de ese día concreto sólo podía tener seguridad el interesado cuando se lo notificara el ente local que lo tenía depositado, carga probatoria que no se le puede trasladar al propio interesado (SsTS de 10.12.91, 08.03.97, 17.11.97, 29.07.00 y 17.11.01, así como SsTC 90/1985, 197/1988 y 54/2003); es verdad que en el escrito del señor E......................................... de 22.01.09 indicó que le habían informado ya en el año 2005 que el camión había desaparecido, pero ni existía seguridad sobre ese suceso (no se le contestó formalmente a ninguno de sus tres escritos), ni lo tuvo enteramente por cierto cuando en ese mismo escrito solicitó “la inmediata entrega del camión” de su propiedad.
Carece ya de interés pronunciarse sobre la naturaleza jurídica del depósito, pues fue la ausencia de información concreta de la desaparición del camión lo que impidió que naciera el plazo de prescripción y no el carácter continuado del depósito que, en efecto, existe, con el consiguiente deber de custodia de un bien retenido, pero ajeno a quien entonces lo poseía.

lunes, 10 de septiembre de 2012

SUELO URBANO CONSOLIDADO Y ADAPTACION AL ENTORNO



 En relación con nuestra última entrada incorporo parte de la Sentencia del TSJ de Galicia de 22 de marzo de 2012 que desestima la demanda formulada por una asociación vecinal contra el PXOM de Vigo y la ordenación detallada del ámbito San Gregorio ; radica su interés en  la distinción entre suelo urbano consolidado y no consolidado y en la restricción a la hora de aplicar el artículo 104 de la Ley del Suelo de Galicia sobre adaptación al entorno.
En este caso se confirma la clasificación otorgada en el PXOM como SU consolidado, decisión satisfactoria para los intereses de nuestro cliente, propietario y promotor del ámbito, y se rechaza la infracción  del artículo 104 ley 9/2002, norma de directa aplicación.




        
         En el recurso contencioso-administrativo es parte  demandada la Consellería de Medio Ambiente, Territorio e Infraestructuras, representada y dirigida por el Letrado de la Xunta de Galicia. Actúan como codemandados el Ayuntamiento de Vigo, representado y dirigido por la Letrada de sus Servicios Jurídicos y “Promociones...... S.L.”,representada por D. Carlos González Guerra y dirigida por D. Carlos Coladas-Guzmán Larraya. La cuantía del recurso es indeterminada.

      

                 


FUNDAMENTOS DE DERECHO


         PRIMERO: Es objeto del presente recurso contencioso-administrativo la Orden de 13-7-2009 de la Consellería de Medio Ambiente, Territorio e Infraestructuras por la que se dio aprobación definitiva al documento de cumplimiento de la Orden de la Consellería de Política Territorial, Obras Públicas e Transportes de 16-5-2008, sobre aprobación definitiva del    Plan Xeral de Ordenación Municipal de Vigo.

         SEGUNDO: La asociación actora pretende que se declare la no conformidad a derecho y se anule parcialmente el PXOM impugnado en lo que respecta al Área de Ordenación Pormenorizada “AOP-09-Ordenaza 16.San Gregorio” y terrenos circundantes a dicho ámbito, estableciendo la necesidad de delimitar un área de suelo urbano no consolidado.

             

         CUARTO: Como antes se indicó, las pretensiones de la demanda se refieren no solamente al ámbito de la AOP-09 sino a los terrenos que lo circundan. En el hecho primero de la demanda se concreta que esos terrenos circundantes son los que lindan con la calle San Gregorio y están regidos por la Ordenanza 12-4. Es obvio que esos terrenos, según se observa en los planos del PXOM, no rodean el referido ámbito sino que son contiguos con él exclusivamente por el Oeste. Pero respecto a ellos la demanda se olvida de examinar cuál era su ordenación en el anterior planeamiento y cuál en el litigioso para compararlas, o de indicar qué obras de urbanización prevé este último y, en definitiva, por qué es inadecuada la calificación que dentro del suelo urbano le atribuye en nuevo planeamiento. Tampoco se dice por qué la ordenación de esos terrenos de uso industrial supone la privación de la perspectiva sobre la ría antes referida. Estas omisiones tienen su reflejo en la actividad probatoria, ya que en el informe pericial aportado por la parte actora no figuran consideraciones sobre esos aspectos, y solamente se aportan documentos gráficos que reflejan las características del tramo de la calle San Gregorio entre la Avenida de Beiramar y la calle Tomás Alonso.      

          
         SEXTO: Que los terrenos incluidos en el ámbito de la APO-09 reunían todas las características propias del suelo urbano consolidado es algo que hasta ha sido reconocido, al responder a una de las aclaraciones que le fueron pedidas,  por el autor del informe pericial presentado por la parte actora. Estos terrenos contaban con todos los servicios urbanísticos y tenían acceso tanto por la Avenida de Beiramar como por la calle Tomás Alonso. En consecuencia para edificar sobre ellos podía haber sido interesada y concedida directamente una licencia urbanística. Esta circunstancia determina, de acuerdo con la doctrina establecida en las sentencias del Tribunal Supremo cuyos razonamientos se han transcrito, que el nuevo plan general tuviese necesariamente que otorgarles la clasificación de suelo urbano consolidado.                               

         SÉPTIMO: Por lo que se refiere a la infracción de la norma de aplicación directa contenida en el artículo 104.1.b) de la Ley 9/2002, lo primero que hay que decir es que gran parte de los supuestos a los que se refiere no se dan en el caso litigioso, pues no hay un conjunto urbano de características histórico-artísticas, típico o tradicional, ni un camino o carretera de trayecto pintoresco, sino un conjunto urbano moderno en el que en determinados momentos es posible, desde la calle Tomás Alonso, contemplar la ría de Vigo, pues en los tramos de esa calle situados antes y después de la curva de San Gregorio hay edificios altos que lo impiden. Y no puede decirse que la ordenación prevista para la AOP-09 en el PXOM impida que desde esa curva se pueda seguir contemplando la ría, pues la parcela P-1 queda libre de edificación, y para la P-3 se contempla un inmueble cuya parte más alta no rebasa la cota de la calle Tomás Alonso, con lo que se mantiene un espacio libre de obstáculos para la visión de la ría que viene a coincidir con el que existe al otro lado de la calle Tomás Alonso. Por ello también procede rechazar que exista en dicha ordenación la infracción de lo establecido en el artículo 104 de la Ley 9/2002 que denuncia la parte actora, ante lo que su recurso tiene que ser desestimado.