viernes, 14 de diciembre de 2012

EL DERRIBO DE CALLE CHURRUCA




Los siguientes titulares han sido noticia en Vigo durante el ultimo trimestre del año 2011 y el primero del 2012, logrando cierta notoriedad y mucha preocupación entre los afectados
.El 15 de octubre de 2011 era la fecha fijada para la demolición de parte de este edificio por una infracción urbanística cometida por la empresa promotora del edificio , juzgada y sentenciada en el año 2002., infracción, juicio y sentencia de cuya existencia nada supieron los compradores de las viviendas hasta ahora.
La historia, no por repetida, deja de ser soprendente.
Duarante la vigencia del anterior PGOU, y el plan especial de edificios a conservar, existía una norma conocida como "tapado de medianeras" que permitía, en ciertas condiciones, edificar más altura que la por ancho de calle le correspondería al solar en cuestión con el fin de ocultar medianeras de edificios colindantes preexistentes.
En aquellas fechas, mientras se tramitaba la licencia del edificio Churruca se concedió la licencia del edificio frente a República Argentina colindante al denominado edificio Aurora Polar, (edificio singular y protegido), pasando de cinco plantas a once.
El promotor de calle Churruca comprueba que aplicando el criterio de los técnicos municipales sobre el tapado de medianeras podría aumentar la altura del edificio en dos plantas, y así ocultar la muy poco digna fachada tarsera del edificio a Plaza de Portugal.

 
Pero el criterio de los técnicos municipales cambió, y la nueva licencia fue desestimada, a pesar de lo cual el promotor continuó la edificación de esas dos nuevas plantas retranquedas, pues el Concello le concedió el alzamiento de la medida cautelar de cese de las obras mientras tramitaba un Estudio de Detalle, figura complementaria de planeamiento que en aquellos tiempos gozaba de mucha aceptación en el Concello, pero que los Tribunales se encargaron de anular en diversas ocasiones.
En este caso, pese a todo, el Estudio de Detalle no fue aprobado, por lo que las dos nuevas plantas ya construidas carecían de licencia.
Como quiera que existía denuncia de un particular el caso llegó a los Tribunales con el resultado que ya conocemos.
Cabría pensar que los adquirentes de las viviendas no pueden resultar afectados por esta situacióm, pues nada constaba en el Registro de la Propiedad, ni fueron advertidos por el Notario, ni se había precintado la obra o impedido de algún modo la terminación y la venta de las viviendas.
La entidad financiera tasó el bien, lo hipotecó, y finalmente resulta que debe demolerse, lo cual no conlleva la desaparición del crédito hipotecario, sólo de la garantía, es decir el comprador no dispondrá de su vivienda pero adeudará el préstamo hipotecario.
Diez años después, ya no es el promotor-vendedor, ni el Concello, los que deban responder y ejecutar la sentencia, sino los adquirentes de las viviendas, por el principio de subrogación en materia urbanística que no se ve impedido, según el Tribunal Supremo, por su condición de terceros hipotecarios, es decir compradores de buena fé que inscriben en el Registro de la Propiedad.
Cabría esperar, tambien, que se aplicase un criterio de proporcionalidad entre el daño general - o particular- que produce la infracción y el daño que produce la ejecución de la sentencia de derribo. Pero en esta cuestión los Tribunales mantienen que el bien jurídico protegido es la legalidad urbanística.
En el presente caso, una vez que la Comunidad de Propietarios solicitó de nuestro Despacho de Abogados la mediación para obtener un resultado menos gravoso, se optó por justificar la imposibilidad técnica, de tal manera que , tal y como se expresa en las noticias que añado, se derribarían únicamente las dos últimas plantas del edificio, cuya titularidad ostenta el promotor, pero se conservaría el resto del edificio.

Breve relación de noticias aparecidas en prensa:

El Tribunal Superior da vía libre al derribo por fases en Churruca

El constructor exigía que se tirara a la vez todo lo construido ilegalmente
El Tribunal Superior de Xustiza de Galicia ha desestimado la reclamación del promotor del edificio de la calle Churruca sobre el que existe una orden de demolición parcial desde hace una década. El representante de Churruca Vilas y Promociones solicitó la nulidad de un acuerdo de la Gerencia de Urbanismo por el que se autorizaba la demolición por fases; primero la completa de las plantas novena y décima, las dos últimas del edificio, y en una etapa posterior la parcial de otros cinco pisos (cuarta a octava).
Entiende el tribunal que no existe problema alguno en dividir el proceso de derribo y que ello «no altera la obligación dedemoler el conjunto, de modo que si tal acuerdo no va encaminado a eludir el cumplimiento de la sentencia no puede ser anulado pues ello solo tiene lugar cuando se dicten actos contrarios a los pronunciamientos de las sentencias».
A partir de este momento el Concello tiene ya manos libres para adjudicar la ejecución de la demolición, para lo que hace meses convocó un concurso. El derribo de las dos plantas superiores no plantea grandes problemas sociales ya que están vacías y nunca se vendieron. Por el contrario, los pisos entre las plantas cuarta a octava están ocupados y el recorte que ordenado por el Tribunal Superior les afectará gravemente.
Los jueces han tomado esta decisión tras personarse en este incidente los vecinos afectados del inmueble y la denunciante, que es partidaria de que primero se derriben las dos plantas superiores, que son las que les causan problemas al taparle una ventana en un piso de su propiedad en un inmueble colindante. Por el contrario, el Concello no se personó.

Dos plantas de un edificio de Vigo serán demolidas por tapar las vistas a un vecino


 En principio, tan solo deberían ser derribadas las dos últimas plantas del inmueble situado en los números 3 y 5 de la calle Churruca, un tapado de medianera que provocó la denuncia de un vecino por ocultarle las vistas posteriores.
Los hechos se remontan a una denuncia del abogado Manuel Dopico, residente en un edificio contiguo y que hace diez años logró paralizar la construcción al constatar que estaban levantando dos pisos más de lo que permitía la licencia, además de incrementar volumen y dejarlo sin vistas por esa fachada posterior.

Sentencia inejecutable

La empresa Churruca Promociones logró continuar adelante y finalizar la obra, pero en 2002 este vecino obtuvo una primera sentencia favorable, que no llegó a aplicarse por ser inejecutable.Los vecinos y promotores sostenían que no podía aplicarse el fallo porque afectaría no sólo a las dos últimas plantas, sino a toda la edificación y supondría la demolición total del inmueble.
Manuel Dopico continuó adelante con su denuncia y logró presentar un estudio en el que se asegura que la operación es posible, aunque resulta muy costosa. El Tribunal de Galicia admitió el informe técnico y decidió reiniciar el proceso, obligando al Ayuntamiento a costear de forma subsidiaria la demolición para que reclame posteriormente los gastos a la promotora. A sólo 15 días de la fecha de ejecución se abre la posibilidad de que el TSXG acepte la propuesta parcial, si bien los vecinos desconocen la situación.
Las obras de demolición afectarán a un total de 50 familias y negocios, puesto que en los bajos también existen locales comerciales. La operación podría prolongarse  meses y durante todo ese tiempo se quedarían sin agua, ascensores o electricidad, por lo que la totalidad de propietarios e inquilinos, unos 45, tendrán que abandonar sus casas y buscar otro lugar de residencia.

La amenaza de derribo altera Churruca



El Concello embarga a la promotora el importe del derribo de Churruca suspendido por el juez

El Tribunal Superior paralizó la demolición parcial dos días antes y la obra ya estaba adjudicada



El edicto municipal se publicó ayer en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP) ante la imposibilidad del servicio de Recaudación Ejecutiva de Vigo de notificar las diligencias al afectado en los dos intentos que realizó. La firma Churruca Villas y Promociones S.A. tiene ahora quince días de plazo para hacerse cargo de la deuda y paralizar la retención de parte de sus bienes. La liquidación que se le intenta girar asciende a 686.114,62 euros al sumar al medio millón en que estaba presupuestado el derribo parcial los intereses de demora y varios recargos acumulados.  El gobierno instó repetidas veces a la empresa a realizar por su cuenta la demolición, pero al no hacerlo, la administración local tenía obligación de ejecutar el mandato judicial y remitir luego la factura a la promotora.
El derribo estaba fijado para el jueves 1 de marzo, pero el martes de esa misma semana el Tribunal Superior gallego paralizaba temporalmente la orden tras presentar el abogado de la promotora, Juan Yarza, un recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
Los edificios 3 y 5 de Churruca tienen pendiente de ejecutar una orden de derribo parcial desde hace una década por exceso de edificabilidad en la construcción. La sentencia del año 2002 del TSXG afecta desde la cuarta a la décima planta, aunque en una primera fase iban a desmantelarse únicamente los dos niveles superiores propiedad del promotor. Las reducciones parciales que hay que realizar en las otras cinco plantas afectadas quedaron pospuestas para más adelante al alegar Urbanismo ante el juez una "elevada dificultad" técnica y molestias para docenas de familias. Para esta segunda fase nunca llegó a fijarse fecha porque la demandante, vecina también de Churruca, no llegó nunca a solicitar la ejecución de la sentencia en las plantas más bajas.
En el inmueble viven medio centenar de familias y en el bajo hay una panadería. Todos saben que la suspensión del derribo es temporal y que la orden es firme. El letrado de Churruca Villas y Promociones S.A. logró paralizarlo en el último momento presentado un recurso de casación ante el Tribunal Supremo y espera que en septiembre u octubre el alto tribunal resuelva si admite o no a trámite el recurso. Si lo hace, la demolición parcial de las plantas novena y décima quedaría paralizada hasta que decida el Supremo en un plazo medio de dos años, mientras que si rechaza el recurso, se remitiría de nuevo el expediente al Tribunal Superior gallego y volvería a estar vigente la orden de derribo.


El Supremo permitirá el primer 

derribo de un edificio en Vigo

En breve desestimará el recurso contra la demolición parcial de Churruca

4 votos


En el plazo de unas pocas semanas el Tribunal Supremo despejará finalmente la vía para la primera demolición parcial de un edificio en la ciudad. Tras muchos años de pleito judicial todo está dispuesto para que desaparezcan las dos últimas plantas del inmueble situado en los números 3 y 5 de la calle Churruca.
La providencia que la sección 102 envió a las partes en julio lo evidencia con claridad al anticipar casi con total seguridad la inadmisión del recurso presentado por el promotor como última vía para evitar la entrada en acción de la piqueta. En dicho escrito el magistrado Mariano de Oro Pulido deja claro que los recursos de casación contra los autos de ejecución de sentencia «únicamente caben cuando se pueden interponer contra la sentencia, lo que no ocurre en el presente caso».
Por si no fuera suficientemente explícito, recuerda que están exceptuados los recursos cuando la resolución judicial impugnada haya recaído en un asunto cuya cuantía no exceda de 600.000 euros; en este caso, «a la vista de los datos obrantes en el expediente, ascienden a 424.000 euros».
Plantas superiores
En base a ambas apreciaciones todo hace indicar que en el plazo de unas pocas semanas el Tribunal Supremo inadmitirá el recurso presentado por el promotor (fallecido hace unos meses) y el Concello pondrá en marcha el complejo plan de derribo que estuvo a punto de llevarse a cabo el pasado mes de marzo. Se trata de demoler en una primera fase las dos plantas superiores, que excedieron la altura autorizada en la denuncia, que es la parte contratada por la Gerencia de Urbanismo. También está pendiente de demolición una parte de las plantas quinta a octava, pero en este caso hubo una acuerdo entre el denunciante, los vecinos afectados y Urbanismo para dejarlo para una segunda fase sin fecha.
La piqueta iba a comenzar a trabajar el lunes 5 de marzo, pero el 28 de febrero el Concello recibió la orden de suspensión provisional de la sentencia debido a la presentación de un último recurso por parte del promotor. Esta actuación judicial y el parón pilló completamente por sorpresa a las partes implicadas (vecinos afectados, denunciante y Concello) ya que tras seis meses de gestiones todo estaba a punto para iniciar la demolición.
La participación municipal ha sido clave en este caso ya que la inmobiliaria que construyó el inmueble en la práctica había desaparecido. Por este motivo asumió la ejecución subsidiaria con la intención posterior de cargarle los costes, si ello es posible. Los algo más de 400.000 euros que costará la operación afectarán en exclusiva a las dos últimas plantas, estando sin cuantificar la cantidad correspondiente al resto del edificio.

jueves, 13 de diciembre de 2012

VICIOS O DEFECTOS CONSTRUCCION TRAS LA L.O.E.



Como decíamos ayer, el panorama de derechos y responsabilidades de los agentes intervinientes en el proceso edificatorio cambió, o así se pretendía, tras la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación respecto a aquellos edificios cuya licencia hubiera sido solicitada con posterioridad.

REDUCCION DE PLAZOS:

De garantía:
En primer lugar es destacable la drástica reducción de los plazos de garantía, es decir aquel período de tiempo en el que deben surgir los daños.
La LOE establece tres plazos, para tres tipos de defectos de construcción:
Un año, para los defectos de terminación o acabado.
Tres años, para los daños que afecten a la habitabilidad del edificio, (podemos decir que es el genérico, donde se engloban los más típicos o repetidos: humedades, fisuras, caída de alicatado, etc).
Diez años, para aquellos que comprometan gravemente la estabilidad del edificio, garantizado de forma obligatoria con póliza de seguros.
De prescripción:
Que pasa de quince años, norma general del CC, a dos años, norma específica de la LOE. Por lo que, conocido el daño, debe reaccionarse rápidamente interrumpiendo la prescripción corta mediante burofax, requerimiento notarial, o conciliación judicial. Todo ello sin perjuicio de acudir a la prescripción larga de quince años respecto a la responsabilidad contractual, esta sólo frente al promotor-vendedor.
Solidaridad:
La LOE pretende eliminar la solidaridad en la responsabilidad, y para ello enumera y describe los agentes que intervienen y sus cometidos en el proceso edificatorio, incluyendo entre estos a los propios usuarios que vienen obligados a mantener y conservar el edificio cumpliendo para ello las instrucciones contenidas en el Libro el edificio que es un documento de entrega obligatoria.
No obstante, la práctica judicial no está plasmando dicha individualización de responsabilidades, acudiendo constantemente a la solidaridad bajo el pretexto de que no ha sido posible determinar donde empieza la culpa de uno y termina la de otro.
Intervención provocada:
La LOE permite ahora que intervengan en el procedimiento judicial de reclamación de daños por vicios constructivos personas distintas de la demandada original, mediante la figura de la intervención provocada o llamada a juicio, prevista en la LEC y en la LOE.
Lástima que tras una larga discusión doctrinal resulte finalmente poco operativa, ya que al no ostentar la condición de demandados, sino la de intervinientes provocados, la sentencia no podrá condenar a los mismos, si bien allanará el camino para una acción de repetición contra quienes hubieran sido acreditados responsables durante el procedimiento judicial.
Sirvan estas dos entradas como introducción a la materia de las responsabilidades derivadas de los defectos de construcción, pues en próximas entradas comentaré sentencias recientes de diverso signo obtenidas en nuestro Despacho de Abogados.

miércoles, 12 de diciembre de 2012

VICIOS O DEFECTOS DE CONSTRUCCION


En las próximas entradas pretendo incorporar extractos de sentencias recientes obtenidas en el Despacho de Abogados Coladas-Guzmán y Rivas en relación a reclamaciones de responsabilidad por daños derivados de vicios o defectos constructivos.

Las sentencias dictadas desde la entrada en vigor de la LOE, Ley de ordenación de la edificación, han provocado un giro en la fundamentación jurídica de las demandas cuando estas son presentadas por la Comunidad de Propietarios frente al Promotor-Vendedor de las viviendas o locales, introduciendo la responsabilidad contractual como factor que permita la ampliación del plazo de prescripción, que como ya sabemos, es ahora más corto -dos años- respecto a la antigua y amplia aplicación del artículo 1591 del Código Civil.

Hagamos en pequeño resumen de la situación:

El artículo 1591 del Código Civil, conocido como soporte de la denominada garantía decenal, establecía la responsabilidad de los contratistas y de los arquitectos por la ruina de los edificios acaecida por vicios de construcción, de proyecto o de suelo, que se originasen en los diez años siguientes a su ejecución.
La Jurisprudencia se puso de acuerdo en que el plazo de diez años era un plazo de garantía, y por tanto sobre el mismo no cabe interrupción. Es decir que los daños debían aparecer dentro de ese plazo, prueba que le correspondía al demandante.
Pero como garantía y prescripción son dos conceptos jurídicos distintos, la doctrina y la Jurisprudencia acordaron que, acreditada la aparición de los daños dentro del plazo de garantía, es decir dentro de los primeros diez años de vida del edificio, nace el derecho a ejercer la acción de reclamación de responsabilidad, legal, para la subsanación de dichos daño. El plazo de prescripción para el ejercicio de la acción es el general, a falta de otro, es decir de quince años, a contar desde que se tiene conocimiento de los daños. Como plazo prescriptivo cabe interrupción.

Es decir, no sería descabellado, de hecho es frecuente, que no se acrediten los daños hasta una fecha próxima al vencimiento del plazo de garantía, disponiendo después el demandante de quince años más para interponer la demanda. Resultando la carga de la prueba invertida, es decir acreditado el daño, deben ser los demandados los que prueben que no son responsables.

Claro, ante esta situación de "latencia" de un posible proceso que dura nada menos que veinticinco años, la supervivencia de las empresas mercantiles dedicadas a la promoción y construcción de viviendas no estaba asegurada, por lo que con frecuencia resultaban obligados a subsanar los defectos constructivos los aparejadores y arquitectos, amparados por sus respectivas pólizas de seguros ( Musaat y Asemas).
La casuística es numerosísima, y los problemas a los que se enfrentó la Jurisprudencia fue resolviendo las posibles situaciones.
Así, la Jurisprudencia amplió el concepto de ruina, desde su literal definición, hasta el discutido término de ruina funcional, la que impide el normal uso, e incluso amplió el alcance de la ruina amparada en garantía decenal, a las imperfecciones no corrientes.

Del mismo modo, es decir a través de sus Sentencias, los Tribunales ampliaron el concepto de responsables desde su originaria redacción de contratista y arquitecto hasta la inclusión del promotor, el aparejador, el gestor de cooperativas, el subcontratista....y además rompiendo la justa doctrina de la responsabilidad individualizada, se creó una suerte de solidaridad que impedía alegar en la contestación a la demanda la figura del litisconsorcio pasivo necesario, es decir que aún entendiendo el demandado que la responsabilidad de determinados defectos de construcción pudieran ser debidos a la actuación o impericia de algún otro interviniente en el proceso edificatorio, no podía solicitar su intervención en el juicio, debiendo conformarse con repetir contra él en un segundo procedimiento.
Esta situación, que ha durado muchos años, se ha modificado con la Ley de Ordenación de la edificación, pero de ella me ocuparé en una próxima entrada, para no hacer esta demasiado larga.