lunes, 23 de diciembre de 2013

EL VIGO QUE AUN NO SE PERDIO: ANTIGUO EDIFICIO COLEGIO S. JOSE DE CLUNNY



Inicio aquí una serie de entradas sobre el Vigo que áun no se perdió, pero que corre el riesgo de desaparecer.
Y empiezo con el antiguo edificio del Colegio Clunny en Gran Vía, y para ello cito al Arquitecto de Vigo Sr. Martín Curty, quien ya en 1999 publicó un interesante estudio en "GLAUCOPIS", Boletín del Instituto de Estudios Vigueses.

"Su tipología abierta y retranqueada respecto a la alineación de la Gran Vía supone un alivio urbanístico evidente en una zona de alta congestión, que podría incluso mejorarse con trabajos elementales en las zonas
ajardinadas.
La desaparición, todavía en juego de San José de Cluny, no es sólo un problema de vaciado urbanístico de volúmenes, reducción de edificabilidad, o mantenimiento de un uso, (religioso-docente), que potencia la estructuración de un centro urbano tan carente como el vigués.
Es un problema que afecta a la memoria histórica de una ciudad en la que parecen siempre vencer los partidarios de sumergirla en la amnesia.
Evidentemente Cluny no es el Partenón, pero Vigo no es Atenas, y aquí no nos sobran Acrópolis."

Debemos recordar que durante el año 1998 se llegó a tramitar en el Parlamento de Galicia la declaración de BIC, bien de interés cultural, a petición del Gobierno local, en concreto de Dª Mª Dolores Villarino.
En la actualidad, tras la subasta del inmueble, su condición es la de bien catalogado cautelarmente por estar incluido en el ámbito del Plan del Ensanche- ordenanza 2- del PXOM.

Sería interesante proponer un concurso de ideas similar al planteado para Panificadora.



martes, 10 de diciembre de 2013

RETRACTO DE CREDITO LITIGIOSO


 La normativa de los arts. 1.535 y 1.536 CC, en los que se regula el alcance de la facultad de un deudor de extinguir un crédito litigioso en caso de venta del mismo, mediante el reembolso al cesionario del precio, costas e intereses, y que algunos autores, por influencia de comentaristas franceses, denominan retracto de crédito litigioso, y como retracto se le da tratamiento procesal en la práctica (aunque propiamente no lo es porque no hay subrogación), tiene como antecedentes el Derecho Romano y concretamente la Ley Anastasiana (Anastasio a Eustatio, Ley 22, Tít. XXXV, Lib. 4.º del Código, del Corpus Iuris Civilis), que se justificó por Justiniano (Ley 23 ) por razones de humanidad y de benevolencia ("tam humanitatis quam benevolentiae plena"), y se resume (Ley 24; Epitome tomado de las Basílicas) en que "el que dio cantidades para que se le cediesen acciones no consiga de las acciones cedidas nada más que lo que por ellas hubiera dado", y el Proyecto de 1.851 (arts. 1.466 y 1.467 ).

 Nos hallamos ante una figura jurídica controvertida (los contrarios a su mantenimiento alegan que la especulación es un derecho; que se dan argumentos a los que rechazan el derecho de propiedad; que tiene escasa utilidad práctica; y, más recientemente, que se ha abandonado por los Códigos más modernos como el italiano de 1.942 y el portugués); de aplicación problemática (pues son numerosas las diferencias interpretativas, y no meramente de matiz, entre nuestros civilistas que prestaron atención especial a su estudio); y con escaso tratamiento en la doctrina jurisprudencial (en la que caben citar, singularmente, las Sentencias de 14 de febrero de 1.903, Gacs. 27 y 31 de marzo, pg. 203; 8 de abril de 1.904, G. 18 de mayo, pag. 313; 9 de marzo de 1.934, C.L. T. 131, pag. 39; 4 de febrero de 1.952; 3 de febrero de 1.968; 16 de diciembre de 1.969; 24 de mayo de 1.987 y 28 de febrero de 1.991, aparte otras pocas que aluden a la figura jurídica para excluir su aplicación por ser ajena al supuesto litigioso).

El tema más relevante que plantea la normativa  hace referencia al alcance del vocablo "crédito", con relación al que cabe mantener: bien una postura muy restrictiva, reduciendo su aplicación a los créditos dinerarios; bien un criterio más abierto, comprensivo de otros derechos de crédito o personales; o bien una solución amplia que abarque todos los derechos y acciones.

 La doctrina jurisprudencial utiliza la fórmula amplia en la Sentencia de 14 de febrero de 1.903 y sigue un criterio más restrictivo en las Sentencias de 4 de febrero de 1.952 y 28 de febrero de 1.991. 
La doctrina civilista en su casi totalidad, y especialmente, de modo decidido, su sector más relevante, se inclinan por la interpretación más amplia. 
Se pone de relieve que, a pesar del tenor literal del art. 1.535 en relación con la acepción vulgar del vocablo crédito, dicha interpretación amplia es la que se deduce de nuestra tradición jurídica y del contenido del Código.
 En cuanto a este último debe tenerse en cuenta: a) que el art. 1.536 CC (que establece las excepciones al anterior) se refiere dos veces a "derecho", y que, de mantenerse una interpretación restrictiva, resultaría un precepto estéril porque de hecho serían innecesarias sus exclusiones; b) por otro lado, que el art. 1.535 CC figura en el Capítulo VII que lleva por rúbrica la transmisión de créditos y demás derechos "incorporales" y que, si bien, a diferencia del art. 1.526, que menciona la cesión de un crédito, derecho o acción, sólo alude a "crédito", ello se ha venido entendiendo que responde a evitar el alargamiento innecesario de la referencia (frase); y, c), finalmente, numerosos artículos del Código Civil que hablan del derecho de crédito revelan que no se utiliza la expresión en el sentido restrictivo, sino en el amplio de exigir tanto una cantidad, como una cosa o la prestación de un servicio, y ello nazca de un contrato unilateral o bilateral.

 A los argumentos anteriores se añade que, desde la perspectiva de la "ratio" del precepto, no hay razones para establecer el diferente tratamiento que resulta de la opinión restrictiva, pues el fundamento originario relativo a la desincentivación de los especuladores de pleitos (en sintonía con la general enemiga y repugnancia del Derecho Romano respecto de los "compradores de pleitos"), así como el fundamento posterior de "cortar pleitos", se dan por igual respecto de todos los derechos, y, por otra parte, ya se puso de relieve por nuestra mejor doctrina que carece de sentido excluir los derechos nacidos de relaciones jurídicas con obligaciones recíprocas (los "denominados" como contratos bilaterales o sinalagmáticos), a que conduce la postura de reducir la expresión crédito a "créditos simples". Por último, también se argumenta por un importante sector doctrinal, en apoyo de una "interpretación extensiva, por analogía", que el precepto del art. 1.535 CC no tiene carácter excepcional ya que responde a un criterio general de nuestro ordenamiento jurídico (así art. 1.459.5.º CC ), sin embargo la postura acerca de si es o no un precepto de excepción no es pacífica en nuestra más moderna doctrina.
Los argumentos de la doctrina (de orden histórico, lógico y sistemático, fundamentalmente) son consistentes, y se comparten plenamente por esta Sala, y, por consiguiente, debe entenderse que el precepto se refiere a todos los derechos (y acciones) individualizados y que sean transmisibles.

miércoles, 27 de noviembre de 2013

PREFERENTES CAIXAGALICIA: NULIDAD DESPUES DEL CANJE


Con fecha 26 de noviembre se ha dictado por el Juzgado de Primera Instancia Once de los Vigo Sentencia en el procedimiento ordinario en el que Coladas-Guzmán y Rivas Abogados hemos defendido los intereses de los preferentistas.

La acción ejercitada, referida a las compraventas de  fecha 2 de abril de 2009 de participaciones preferentes denominadas CAIXAGALICIA Serie D con ISIN ES0112805025 por importe de 90.000.-€ y de fecha 23 de setiembre de 2009 de participaciones preferentes denominadas CAIXAGALICIA Serie E con ISIN ES0169075041 por importe de 30.000.-€ es, este caso, doble:

1.- por un lado se ejercita una acción de responsabilidad contractual, por incumplimiento de las obligaciones asumidas de asesoramiento financiero por la entidad demandada, al no informar sobre las características básicas del producto contratado ni de los riesgos asociados a su contratación.


2.- por otro lado, se ejercita una acción de nulidad por error en el consentimiento pues, con la información facilitada por la entidad demandada, el actor siempre pensó que contrataba un depósito a plazo, con total disponibilidad, no concibiendo en ningún momento que pudiese perder parte del capital invertido.

Por parte de NOVAGALICIA BANCO, S.A. se contesta, oponiéndose a la demanda, alegando que los actores conocían perfectamente las características del producto que contrataba, que recibieron puntual y detallada información del producto, que entendió perfectamente la inversión que realizaba para obtener una mayor rentabilidad, y que percibieron los rendimientos derivados de la contratación sin queja alguna.

No existe controversia sobre que los sres.............., nacido el primero en 1935 y la segunda en 1939, deben ser calificados de clientes minoristas en cuanto a su perfil inversor, ostentando además la condición de consumidores y, por tanto, siendo merecedores de la máxima protección.

La Comisión Nacional del Mercado de Valores define una recomendación de inversión idónea como aquella que “cumpliendo los objetivos de inversión del cliente, el cliente pueda asumir, desde el punto de vista financiero, cualquier riesgo de inversión que sea coherente con sus objetivos de inversión y cuente con conocimientos y experiencia suficientes para comprender la naturaleza de la inversión” (Guía de actuación para análisis de la conveniencia e idoneidad de la CNMV de 17/6/2010 asequible en http://www.cnmv.es/DocPortal/GUIAS_Perfil/GuiaConvenienciaIdoneidad.pdf).
Calificados los contratos suscritos como productos bancarios complejos resulta que la carga de la prueba sobre la adecuada y suficiente información debe pesar siempre sobre el el profesional financiero como excepción al principio general establecido en el artículo 217 de la LEC.

La Sentencia, contrariamente a lo indicado por NOVAGALICIA BANCO, considera que la información facilitada por los empleados de la entidad demandada a los sres................... “no alcanza el estándar de la conducta exigida al profesional con base en la normativa que lo regula” (STS 18/4/2013) y ello por las siguientes razones:

1.- en primer lugar, no se suministra una información completa y clara al inversor ni se actúa de buena fe cuando en el contrato existe una contradicción evidente entre la respuesta que da el inversor cuando se le pregunta por su perfil de riesgo y la elección de los valores en que se puede invertir.

2.- La actuación en el mercado de valores exige un conocimiento experto, que no lo tienen los demandantes. Y el hecho de que aprovechase sus ahorros para obtener un mayor beneficio tampoco es suficiente para considerar a los demandantes como clientes expertos y eximir a la entidad demandada que presta los servicios de asesoramiento del cumplimiento del elevado estándar de información que le es exigible.

3.- Tampoco el hecho de que la entidad demandada hubiese informado a los demandantes de haber adquirido para ellos las participaciones preferentes y les remitiera informaciones periódicas sobre la evolución de la inversión tampoco supone el cumplimiento del estándar de información exigible, pues tal información no contiene los datos necesarios para que los demandantes pudieran saber que los productos no se ajustaban al perfil de riesgo conservador por el que habían optado.

En el presente supuesto debe apreciarse la existencia de error en el consentimiento por parte de DON..................... en cuanto a lo que constituye el objeto del contrato, es decir la clase de inversión contratada, ya que siempre estuvieron en la creencia de que firmaban un depósito a plazo similar al que tenían contratado, tal y como le manifestó el sr. ................ al empleado de la oficina que intervino en la formalización del contrato, el cual le aseguró la efectiva liquidez del producto, siendo la realidad muy distinta, ya que las participaciones preferentes adquiridas se emitieron con carácter perpetuo, lo que contraviene de forma clara la voluntad manifestada por el demandante, pues de haber sabido lo que contrataba no lo hubiera firmado.

PARTE DISPOSITIVA
Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda deducida por el Procurador sr. ÁLVAREZ PAZOS quien actúa en nombre y representación de DON ................................... y DOÑA ........................., contra NOVAGALICIA BANCO, S.A y, en su virtud, DECLARO la nulidad de las órdenes de compra de las participaciones preferentes denominadas CAIXAGALICIA Serie D con ISIN ES0112805025 por importe de 90.000.-€ y de fecha 23 de setiembre de 2009 denominadas CAIXAGALICIA Serie E con ISIN ES0169075041 por importe de 30.000.-€ por responsabilidad contractual a causa de incumplimiento de las obligaciones asumidas de asesoramiento financiero por la entidad demandada y a causa de vicio del consentimiento, procediendo la consiguiente restitución recíproca entre las partes de las participaciones preferentes así como de los intereses que se hayan percibido y de la cantidad obtenida en el proceso de liquidez al FROB, esto es, la entidad demandada ha de reintegrar a los actores el principal de los productos contratados, a lo que se le incrementarán los intereses legales desde la fecha de suscripción de cada uno de los productos hasta la de reintegro, procediendo a la compensación judicial con las cantidades recibidas por los actores en concepto de intereses, que igualmente devengarán idéntico interés legal desde su percepción hasta el momento mismo de la compensación.

CONDENO a NOVAGALICIA BANCO, S.A. a estar y pasar por esta declaración y a las costas procesales.







jueves, 21 de noviembre de 2013

EL BLINDAJE DEL PXOM DE VIGO 2008



A pesar de la reiterada manifestación pública de que el PXOM  de Vigo de 2008, vigente en la actualidad, no tiene sentencias en contra, la realidad nos demuestra que son al menos siete las Sentencias firmes del Tribunal Superior de Justicia de Galicia que anula parcialmente el PXOM.

STSJ GALICIA de 31/03/2013, Recurso 4561/2012: ANULA EL APR-4-76 SEARA.

STSJ GALICIA de 27/03/2013, Recurso 4440/2010: ANULA PERI IV-01 SAN ROQUE.

STSJ GALICIA de 21/02/2013, Recurso 4873/12: ANULA APR-A-04-09 CALVARIO.

STSJ GALICIA de 26/07/2012, Recurso 4439/2010: ANULA PERI IV-01 SAN ROQUE.

STSJ GALICIA de 14/06/2013, Recurso 4463/2008: ANULA SECTOR S-03-R  O TRONCAL.

STSJ GALICIA de 14/06/2013, Recurso 4468/2008: ANULA SECTOR S-03-R  O TRONCAL.

STSJ GALICIA de 14/06/2013, Recurso 4482/2008: ANULA SECTOR S-03-R  O TRONCAL.

Están pendientes de resolver ante los Tribunales demandas de Nulidad de la totalidad del Plan y otras parciales.

Hemos de reconocer, y a mi juicio nos hemos de felicitar, por la inexistencia de Sentencias que anulen la totalidad del Plan o su propia aprobación; precisamente uno de los grandes males del urbanismo anterior a este PXOM de 2008 era la fragilidad judicial del PGOU del 93.
La inseguridad jurídica y la elevada litigiosidad dió lugar a una multitud de licencias que finalmente fueron anuladas por los Tribunales, y el PXOM vigente ha venido a legalizar lo que ya en su momento se entendía legal, pues en caso contrario no se hubiera otorgado Licencia por la Xerencia Municipal de Urbanismo del Concello de Vigo.

Esta entrada pretende aclarar que si bien el PXOM vigente hasta la fecha ha sido refrendado por los Tribunales, no por ello está blindado, es decir, existen errores en el mismo que pueden y deben ser reclamados y que suponen la anulación parcial del Plan.
Dichos errores, sobre todo de clasificación de suelo, podrán ser demandados en cualquier momento, siempre que exista un acto administrativo que nos permita impugnar por vía indirecta el Planeamiento que lo motiva.

jueves, 14 de noviembre de 2013

SOBRESEIMIENTO- NULIDAD EJECUCION HIPOTECARIA


El ámbito del derecho  inmobiliario al que he dedicado los últimos 20 años ha sufrido, en su aspecto litigioso, un gran cambio de tal modo que lo que antes era procesalmente inaudito es ahora legítimamente solicitado en aplicación del artículo 3 del Código Civil que obliga a aplicar las normas atendiendo a la realidad social del momento.

En nuestro Despacho, como en tantos otros en los últimos tiempos, se están tramitando oposiciones a ejecuciones hipotecarias y eliminación de clausulas abusivas que años atrás no se hubieran aceptado a trámite.
La más reciente, Auto notificado hoy mismo, trata de la oposición a la ejeución hipotecaria por parte de nuestra cliente, subrogada en los derechos y obligaciones del préstamo hipotecario de su fallecido hijo.

A través de este incidente de oposición la ejecutada interesa del tribunal la declaración de nulidad, ya del préstamo hipotecario en su conjunto ya la de las cláusulas que a su juicio son abusivas, al amparo del art. 82 del Texto Refundido de la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre) y la normativa comunitaria de aplicación al supuesto de autos, haciendo expresa mención a la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

El Auto ha sido dictado por el  XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 6
VIGO

AUTO: 00317/2013

La opositora comparecía en autos por vía de sucesión procesal, y de tal forma, se había subrogado en la posición jurídica de su causante, tal  y como refiere el art. 16 LEC, a todos los efectos, pudiendo alegar e invocar cuantas circunstancias de hecho y de derecho eran oponibles por aquel. Se ofrece a mayores un segundo argumento para rechazar la tesis de la ejecutante: La Sala de Magistrados de 7 de junio de 2013, de la Ilma. Audiencia Provincial de Pontevedra expresamente vino a acordar que la directiva 93/13 del Consejo de Europa sobre cláusulas abusivas, también resulta de aplicación a los supuestos en que el consumidor se subrogue en una hipoteca constituida y previamente concertada por promotor y otra profesional con la entidad prestamista y si bien esta afirmación no resulta de exacta aplicación al supuesto de autos, sí se puede hacer una interpretación extensiva de la misma al caso que nos ocupa, y es que la interpretación de la Sala regularía un supuesto más complejo y de más difícil encuadreel consumidor que se subroga en la posición jurídica del que no lo era- de forma que si se autoriza lo más, se entiende que sí puede autorizarse lo menos, en el sentido de que si la directiva se aplica a quien se subroga en la posición de quien no lo era al tiempo de constituirse la obligación, razón de más tendrá su aplicación a quien se subroga en quien sí ostentaba tal condición.
A continuación la Magistrada-Juez analiza las siguientes cuestiones:

CONTROL DE INCLUSIÓN.

CONTROL DE TRANSPARENCIA

LIQUIDACION UNILATERAL DE DEUDA

CLAUSULA RESOLUTORIA

Y concluye que : 

"Procede en consecuencia estimar la oposición a la ejecución, y declarar la naturaleza abusiva de las cláusulas que se analizan en los fundamentos de derecho cuarto y sexto, y si bien sólo por la primera se permitiría a la entidad de crédito, presentar nueva liquidación, por la segunda, necesariamente ha de declararse el sobreseimiento de la ejecución, sin perjuicio del derecho de la entidad de crédito de reclamar con arreglo a otras modalidades procesales."

lunes, 4 de noviembre de 2013

INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL Y VICIO DE CONSTRUCCION: GARAJES INADECUADOS


Traemos en esta entrada una reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sección Primera, de 22 de octubre de 2013, sobre DEFECTOS DE CONSTRUCCION, en concreto INHABILIDAD de las PLAZAS DE GARAJE, en virtud de la cual los Copropietarios, clientes de nuestro Despacho de Abogados, han obtenido una indemnización justa.

RESPONSABILIDAD DEL ARQUITECTO:

Como en otras ocasiones hemos recordado, la jurisprudencia del TS impone al director facultativo una intensa responsabilidad incluso por defectos de ejecución, cuando éstos son fácilmente evitables o cuando exceden de simples imperfecciones, así: “…corresponde al arquitecto, encargado de la obra por imperativo legal, la superior dirección de la misma y el deber de vigilar su ejecución de acuerdo con lo proyectado, y está obligado a dejar constancia en el libro de órdenes de las que haya impartido, tanto al constructor como a los demás técnicos intervinientes, que están sujetos a su estricto cumplimiento, de suerte que no basta con reflejar la irregularidades que aprecie sino que ha de comprobar su rectificación o subsanación antes de emitir la certificación final aprobatoria de la obra, único medio de garantizar que los dueños o posteriores adquirentes no resulten sorprendidos o defraudados en sus derechos contractuales (entre otras, SSTS de 16 de marzo de 1.984, 5 de junio de 1.986, 9 de marzo de 1.988, 7 de noviembre de 1.989, 19 de noviembre de 1.996, 29 de diciembre de 1.998, 3 de abril de 2.000, 25 de octubre de 2.004, 26 de mayo y 10 de octubre de 2.005). Esta doctrina aparece ratificada por la jurisprudencia más reciente. Las SSTS de 5 de abril, 24 de mayo y 24 de julio de 2.006, por ejemplo, la reproducen; "Según las STS de 15 de noviembre de 2.005, que sigue la doctrina sentada en la de 24 de febrero de 1.997, el cometido profesional del arquitecto director de una obra no queda reducido a la confección del proyecto, sino que comprende también inspeccionar y controlar si la ejecución de la obra se ajusta o no a él y, en caso contrario, dar las oportunas órdenes de corrección. No son, concluye la sentencia, imputables al arquitecto los defectos de ejecución o los incumplimientos que no exceden de simples imperfecciones. Sí lo son, según la STS de 29 de diciembre de 1.998 y 5 de abril de 2.001, por culpa in vigilando (en vigilancia), las deficiencias en labor constructiva fácilmente perceptibles", tanto más dada la etiología y consecuencias de los defectos apreciados en el caso sometido a enjuiciamiento.

RESPONSABILIDAD DEL CONSTRUCTOR:

En cuanto a la constructora, nos parece evidente que los vicios descritos inciden claramente en el ámbito de responsabilidad del constructor, tal como hemos razonado al hacer descripción de los vicios.

La responsabilidad de la entidad recurrente no surge, como parece apuntar el recurso, de la realización material de la obra de forma contraria a la lex artis, sino de su doble condición de constructora y promotora, beneficiara del proceso constructivo. Así lo razona con corrección la sentencia en su fundamento sexto, cuando alude al deficiente cumplimiento de la obligación de entrega. Se trata, en definitiva de hacer aplicación de lo previsto en el apartado noveno del art. 17 LOE, cuando señala que las responsabilidades específicas en él previstas se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa, obligaciones entre las que destaca la obligación de entrega, como base fundamental del sinalagma contractual. En esto se fundamenta la sentencia, pese a que la cita jurisprudencial resulte imprecisa.

Por tal motivo no apreciamos vicio alguno de incongruencia. Así lo afirmábamos en nuestra reciente sentencia de 8.3.2013, haciéndonos eco de una postura jurisprudencial bien conocida: “… compatibilidad entre unas y otras acciones ha venido proclamándose de forma reiterada por la jurisprudencia. En particular, en lo que hace a la posible acumulación alternativa o eventual de la acción de responsabilidad basada en la existencia de un contrato de compraventa o de arrendamiento de obra y la regulada en la normativa especial cuando la acción se dirige contra el promotor, es el propio art. 17.1 de la LOE el que zanja la cuestión, al proclamarla expresamente. Podrá discutirse el ámbito objetivo de responsabilidad, pero, como se ha afirmado, el promotor responde de cualquier daño contractual que origine a los compradores, incluso aunque se trate de daños contemplados en el régimen específico del art. 17, produciéndose en cierto modo un cierto solapamiento de responsabilidades…La jurisprudencia en este sentido es clara y reiterada, antes y después de la LOE. Como señala la STS de 24 de mayo de 2007, citando la de 16 de marzo 2006, la atribución de responsabilidad al promotor por los vicios o defectos ruinógenos de la edificación ha sido ampliamente examinada por esta Sala que tiene establecido que aunque el promotor- vendedor no hubiera asumido tareas de constructor, no por esto en los supuestos del art. 1591 del Código Civil, está exento de toda responsabilidad, ya que la doctrina jurisprudencial, al haber incorporado la figura del promotor inmobiliario al ámbito de los responsables que por desfase histórico no contempla el art. 1591 (STS), no ha dicho que sólo su responsabilidad proceda cuando se declara la del constructor, pues se puede apreciar como autónoma teniendo en cuenta que al ser el vendedor está ligado a los adquirentes por los correspondientes contratos y como tal asume el deber de entregar las cosas en condiciones de utilidad, es decir, exentas de vicios constructivos que frustren su utilidad y uso (SSTS 2 de diciembre de 1994, 30 de diciembre de 1998, 12 de marzo y 13 de octubre de 1999 y 11 de diciembre de 2003), señalando la sentencia de 27 de septiembre de 2004 que el promotor tiene una eficaz y decisiva intervención en el proceso edificativo, intervención que es continuada y parte desde la adquisición del solar y cumplimiento de trámites administrativos y urbanísticos para la edificación hasta llegar a presentar en el mercado un producto que debe ser correcto (sentencia de 21 de marzo de 1996), lo que impone actividades de elección y contratación de técnicos y constructores idóneos, actividades que permiten su inclusión en el artículo 1591, pues los derechos de los adquirentes no decaen ni resultan desamparados por el hecho de no haber contratado con los constructores, o por el hecho de no haber puesto reparos en el momento de la recepción de las viviendas o locales ya sus relaciones son exclusivamente con el promotor que es quien lleva a cabo las obras con destino al tráfico y en su beneficio, lo que contribuye a que los compradores confíen en su prestigio profesional. Esta misma línea se había seguido además en la STS de 2 de marzo de 2012…”

RESPONSABILIDAD DEL APAREJADOR:

 La responsabilidad del arquitecto técnico tampoco nos resulta discutible. Nótese que se estaba en presencia de deficiencias no sólo fáciles de observar para un técnico en la materia, sino incluso obvias para un lego, como la configuración de las rampas, la dificultad de la maniobra y la configuración y tamaño de las plazas, cuestiones que no podían escapar a la constructora y la  que debió de advertir de su existencia al director facultativo. En unos casos es cierto que estas deficiencias resultan directamente imputables al defecto de proyecto, pero la propia ejecución de elementos tales como las bodegas, que claramente limitaban la maniobrabilidad, debió ser advertida por el encargado de la ejecución material.

De esta forma viene entendiendo la Sala Primera del TS la posición del arquitecto técnico, en una línea jurisprudencial sin fisuras con relación a la situación existente bajo la normativa previgente. Así, por ejemplo, la STS de 23.2.2010 recordaba que “según reiterada jurisprudencia de esta Sala los arquitectos técnicos no deben limitarse a una ejecución incondicional del proyecto de construcción, sino que las facultades de dirección de la ejecución de la obra que les otorga el ordenamiento jurídico comportan la necesidad de advertir a la arquitecta de la existencia de dificultades u obstáculos imprevistos en dicha ejecución. En el caso examinado no se advierte que los arquitectos técnicos pusieran objeción alguna a la colocación de un solado ostensiblemente inadecuado, puesto que la sentencia declara que continuaron la obra sin advertir dificultades.” El supuesto puede adaptarse a la situación de hecho que aquí analizamos, pues no se trata, -a diferencia de lo que sostienen ambos recurrentes-, de centrar la deficiencia en la supuesta ausencia de proyecto geodésico. Se trató de modificaciones del proyecto inicial exigidas por las condiciones del suelo y por necesidades de asegurar la cimentación. Pero estas modificaciones, cuya idoneidad desde el punto de vista técnico no se discuten en cuanto adecuadas para solventar la situación detectada, suponían dejar sin posibilidad de uso las plazas de garaje, no sólo por la instalación de los pilares, sino también por la nueva ubicación de bodegas, cuya relación con la modificación del proyecto no resulta incuestionable. Por tanto, el arquitecto técnico debió de haber advertido de esta circunstancia, no permitiendo, o salvando su responsabilidad, que se ejecutaran plazas de garaje, rampas y bodegas con el resultado que describen los dictámenes.


SOLIDARIDAD:

En punto a la alegación sobre la exigencia de individualización de responsabilidades, nos basta para desestimar el motivo con el recordatorio de la doctrina del TS, plasmada, entre otras, en la STS de 10.6.2011, que se proyecta sobre las circunstancias del presente caso tal como venimos razonando hasta este lugar:

Tanto ahora con la LOE -artículo 17.2-, como antes con el articulo 1591 CC, la responsabilidad de las personas que intervienen en el proceso constructivo es, en principio, y como regla general, individualizada, personal y privativa, en armonía con la culpa propia de cada uno de ellos en el cumplimiento de la respectiva función específica que desarrollan en el edificio, desde el momento en que existen reglamentariamente impuestas las atribuciones y cometidos de los técnicos que intervienen. Cada uno asume el cumplimiento de sus funciones y, en determinadas ocasiones, las ajenas, como ocurre en la LOE, al establecer la Ley ciertos supuestos en los que los agentes responden por la actividad de otras personas, caso del proyectista, respecto de los errores de cálculo, o de los estudios o dictámenes que encarga a otros; del director de la obra, por omisiones o deficiencias del proyecto, o del constructor, por el jefe de obras o por los subcontratistas. Sólo cuando aquella no pueda ser concretada individualmente procederá la condena solidaria que no es más que la concreción de la regla contraria.

En lo que aquí interesa supone que para poderlos incluir en el círculo de responsables solidarios se hace necesario, primero, que se les pueda imputar el daño, y, después, que no se pueda deslindar tal responsabilidad de la correspondiente a los demás agentes en el proceso constructivo, siempre teniendo en cuenta las características que impone un pleito de esta naturaleza en el que, según reiterada jurisprudencia, la existencia de ruina (concepto desaparecido de la LOE), a los efectos del artículo 1591 del Código Civil (LA LEY 1/1889), precisa de una doble apreciación: una, de índole fáctica, que consiste en la fijación de los hechos y circunstancias que integran el defecto constructivo, incluida la entidad o gravedad del mismo; y otra de índole jurídica, que consiste en la calificación de aquella base fáctica como constitutiva de ruina, en alguna de las modalidades que la jurisprudencia admite como tal: física, potencial o funcional. Siendo necesario para la primera apreciación -la que tiene que ver con la identificación del vicio o defecto constructivo- tener en cuenta las alegaciones de las partes y los medios de prueba, pues, al tratarse de una cuestión de hecho, su fijación corresponde al juzgador de instancia, sin que, por consiguiente, pueda ser sometida a la revisión casacional (SSTS 26 de marzo y 10 de septiembre de 2007; 16 de julio 2009; 19 de julio 2010).”

 Determinación de la INDEMNIZACION:



La sentencia ha fijado la cuantía de la indemnización por referencia al valor de compra de otra plaza de garaje en una edificación próxima, en referencia a lo que denomina “precio medio”, y que cuantifica en 14.000 euros sobre la base de las opiniones de los Srs. ................... El dictamen del perito judicial no contiene referencia a la cuestión. El dictamen del Sr. ............ obtiene sobre la cuestión conclusiones extravagantes, si se atiende a la cualificación profesional del técnico.


Recuérdese que la indemnización justa derivada del incumplimiento contractual y de la exigencia de indemnizar los daños en la construcción comprende tanto las pérdidas económicas como las no económicas, así como la reparación por la pérdida de valor de la propiedad, con el designio de poner al acreedor de la prestación en una situación lo más cercana posible a la que hubiera existido si aquellos daños no se hubieran producido, esto es, si el deudor de la prestación la hubiera atendido correctamente conforme a la originaria programación contractual. Nos parece que la indemnización fijada por la juez de primer grado satisface dicha exigencia.



martes, 22 de octubre de 2013

INFRACCION URBANISTICA: LA TERRAZA DEL MERCADO DEL BERBES




En estos días he tenido sobre la mesa el proyecto reformado de recuperación del edificio del Mercado del Berbés, en Vigo.
Dicho reformado incorpora, frente al proyecto inicial, un aprovechamiento de la terraza para varios usos, entre ellos el de locales de ocio y restauración.
Los que conocen el inmueble saben que estaba coronado no por una terraza sino por una cubierta o tejado a distintas aguas, y que el edificio está inmerso en la trama urbana, colindando con inmuebles de uso residencial, por lo que la terraza que se pretende originar con el reformado del proyecto de recuperación del Mercado, quedará a la altura de los terceros pisos de viviendas de los edificios colindantes.

Sirva lo escrito de introducción para comprender el desacuerdo que razonablemente muestran los propietarios o usuarios de las viviendas que frente a su ventana y "a tiro de piedra" en lugar de las vistas abiertas al puerto del Berbés tendrán, si no se impide a tiempo, vistas y sobre todo audición al "terraceo" nocturno de los locales de ocio que se instalen en el nuevo uso que se pretende para el Mercado.

Desde un punto de vista normativo, que es el que me corresponde, surgen varias cuestiones que entiendo no están resueltas y que deben originar un proceso de nulidad de la Licencia del reformado y una actuación de oficio de la Dirección Xeral de Patrimonio que ignoro si tiene conocimiento del proyecto reformado.

La primera de ellas se refiere al número de plantas o alturas del inmueble.

a) porque las obras que ampara dicha licencia no respetan las limitaciones que la normativa urbanística impone para garantizar la conservación del edificio catalogado; en concreto, porque:

1) La tipología edificatoria viene establecida en el presenta caso por la Ficha individual del edificio.

El contenido de dicha ficha tiene carácter normativo, de obligado cumplimiento, en lo que respecta a nº de plantas, altura de cornisa, frente y fondo de edificación, superficie vacía y ocupada de la parcela, planta general y planta cubierta.

2) La Ficha del Mercado del Berbés establece la altura y el nº de plantas; el proyecto aprobado implica la adición de una planta no prevista ni autorizada en la Ficha.

Estimo que no es de aplicación el concepto de sólido capaz a fin de justificar que la nueva planta no supera los límites calculados “dentro del volumen teórico” del edificio.

No es de aplicación el apartado 3.3.7 sobre aprovechamiento bajo cubierta, pues lo proyectado es una nueva planta que en modo alguno cumpliría los requisitos normativos para ser considerada bajo cubierta (altura, inclinación, planos de cubierta).




Y en mi opinión el uso al que se destina la azotea no está permitido por las ordenanzas:

3) El uso hostelero no aparece entre los permitidos en la normativa para los edificios con calificación de zona de ordenanza de equipamiento. (apartado 4.2.2).



martes, 3 de septiembre de 2013

VICIOS CONSTRUCCION: CARGA DE LA PRUEBA

De regreso tras el parón vacacional inserto el texto extractado de una nueva sentencia sobre vicios de construcción en la que se alegaba tanto la falta de legitimación activa como la inexistencia de vicios constructivos; debe considerarse que en este caso sólo han sido aportados informes periciales de parte, no pericial judicial pues el perito designado solicitaba una provisión de fondos que nos pareció excesiva.
 Así pués la dificultad de la prueba estaba en hacer valer el informe de la CPP sobre el de la empresa promotora constructora; atendiendo al criterio jurisprudencial  sobre la carga de la prueba en el art. 1591 cc, resulta que acreditado el vicio, le corresponde al promotor probar que no es debido a su responsabilidad.
 En este caso dan la razón a nuestro cliente, la Comunidad de propietarios.

Marín, 28 de junio de 2013

Vistos por mí, Doña Rosario Rodríguez López, Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número 1 de Marín  y su partido judicial, los autos de Juicio Ordinario seguidos con el nº 534/11 ante este Juzgado en el que ha sido parte demandante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO ............, Marín, Pontevedra, representada por la Procuradora Dª Cristina Álvarez Cimadevila y asistida por el Letrado del Sr. Carlos Coladas-Guzmán Larraya, y parte demandada CONSTRUCCIONES ................... S.L., representada por el Procurador .....................................y bajo la dirección letrada de D. .........................,
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Ejercita la parte actora acción de responsabilidad por vicios de construcción y a su vez la derivada del defectuoso cumplimiento del contrato. Afirma, en apoyo de su pretensión que el edificio  sufre numerosos defectos o vicios tanto en elementos comunes como privativos.
Frente a tal pretensión la promotora demandada, en síntesis, niega que el origen de los daños sean defectos de la construcción y, en su caso, de haber alguno niega que tenga carácter ruinógeno.
SEGUNDO.- En lo referente a la falta de legitimación activa del presidente de la comunidad demandante alegada en el trámite de conclusiones por la demandada – no alegado en el escrito de contestación y no fijado como hecho controvertido en el trámite de audiencia previa-, ha de señalarse, en cualquier caso, que es reiterado pronunciamiento de la Sala 1ª del TS, la que viene entendiendo que las Comunidades de Propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos Presidentes, ex artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, gozan de legitimación para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble - SSTS de 26 de noviembre de 1990 , 8 de julio de 2003 , 18 de julio y 15 de noviembre de 2007 , 21 de diciembre de 2010-.
En definitiva, la jurisprudencia "ha extendido las facultades del Presidente a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos del inmueble, cuando los propietarios le autoricen" (STS 21 de diciembre de 2010). Así pues, cabe colegir que en lo que afecta a los propietarios en particular, en el caso de la discutida proyección de ese mandato representativo del Presidente sobre los intereses particulares, ha de tenerse en cuenta el principio general de que con ello está reportando unos indiscutibles beneficios a la Comunidad y a los comuneros, “salvo” que, en su caso, pudiera existir una oposición expresa o formal, para que en su nombre no pudiese proyectarse la defensa de esos intereses por dicho Presidente.
Dicho lo cual, no constando en el caso de autos oposición alguna a la reclamación judicial por el representante de la comunidad, dicho motivo no puede acogerse.
TERCERO.- En lo referente al régimen normativo aplicable al presente litigio, por la parte actora se alega la aplicación del artículo 1591 del CC a la edificación de autos habida cuenta que la solicitud de licencia tuvo lugar con anterioridad a la entrada en vigor de la LOE ( 6 de mayo de 2000 a tenor de la Disposición Adicional Cuarta).
Según la Disposición Transitoria primera de la Ley de  Ordenación de la Edificación 38/1999, lo dispuesto en esta ley será de aplicación a las obras de nueva construcción y a obras en los edificios existentes, para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificación a partir de su entrada en vigor y en estos autos, si bien no consta la fecha de solicitud de la licencia, según se desprende del escrito de la demanda, la licencia de obras al amparo de la cual se construyeron la edificación se concedió el día 1 de junio de 2000, por lo que cabe desprender el que la solicitud se hubiese realizado con anterioridad al 6 de mayo de 2000 y que por tanto resulte de aplicación el art. 1591 CC, resultando éste, por otro lado, hecho no controvertido.
La STS 4 de noviembre de 2002 declara: "(...) en materia de vicios ruinógenos incardinable en el art. 1.591 CC la doctrina de esta Sala distingue, junto a las hipótesis de derrumbamiento total o parcial (ruina física) y de peligro de derrumbamiento o de deterioro progresivo (ruina potencial), en las que destaca la quiebra del factor físico de la solidez, la denominada ruina funcional que tiene lugar en aquellos supuestos en que los defectos constructivos inciden en la idoneidad de la cosa para su normal destino, y por consiguiente se afecta al factor práctico de la utilidad, como exigencia, junto a la seguridad, de una adecuada construcción. Se aprecia la ruina funcional cuando los defectos tienen una envergadura o gravedad que exceden de las imperfecciones corrientes haciendo inútil o impropia la cosa para su finalidad de tal manera que tratándose de viviendas se impide la normal habitabilidad convirtiendo el uso en gravemente irritante o molesto".
Asimismo, y tal como viene a señalar nuestra Audiencia en Sentencia de 19 de junio de 2008, “habrán de comprenderse no sólo los casos en que se aprecie uno o más defectos que por su notable importancia afecten considerablemente a la habitabilidad del inmueble, sino también aquellos otros en que, por el número y generalización de los defectos, aun cuando considerados individualmente sean de menor relevancia, se llegue a ese mismo resultado. Es decir, la consideración de que se trata de defectos que exceden de las imperfecciones corrientes, que deban ser toleradas por el propietario o, a lo más, puedan ser objeto de reclamación al amparo de los artículos 1.101, 1.258 y concordantes del Código Civil, vendrá determinada ya por la notable gravedad del vicio en sí mismo considerado, ya por su generalización, pues en ambos casos el uso de la vivienda deviene "gravemente irritante o molesto" y se incide en esa ruina funcional. Y más recientemente, la STS 19 de octubre de 2006 proclama en la misma línea: "(...) la doctrina jurisprudencial, sobre el concepto de ruina, en proyección progresiva, entiende que la conforman todos aquellos vicios que impiden, y con ello también dificulten, el disfrute, la normal utilización y habitabilidad, por presentar un riesgo potencial de llegar a hacer inútil la edificación, incrementándose con el transcurso del tiempo si no se adoptan oportunamente las medidas correctas y efectivas necesarias (SSTS de 13 de octubre de 1994, 7 de febrero y 5 de mayo de 1995 y 21 de marzo de 1996), y debe considerarse que a los compradores de las viviendas también les asiste el derecho de su uso con la tranquilidad que aporta una construcción correcta y no están obligados a soportar las inquietudes y desasosiegos que proporcionan estados edificativos imperfectos (STS de 18 de diciembre de 1999), amén de que la ruina funcional, en los supuestos de casas con viviendas destinadas a morada de personas físicas y sus familias ha de relacionarse con su derecho a disfrutar de la dignidad y adecuación convenientes y que la Constitución proclama en su artículo 47”.
Asimismo, la doctrina jurisprudencial (Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de junio de 1993, 27 de junio de 1994, 21 de marzo y 24 de septiembre de 1996, 19 de mayo y 8 de junio de 1998, 27 de enero de 1999, y 2 de octubre de 2003), admite la compatibilidad de la acción por vicios de la construcción, con las de cumplimiento o resolución del contrato del artículo 1124 del Código Civil, o de incumplimiento o cumplimiento defectuoso del artículo 1101 del Código Civil, de tal modo que el perjudicado legitimado puede optar por la acción que considere más conveniente a sus intereses, pues en ningún precepto legal se exige plantear una con carácter preferente a otra.
En concreto, es doctrina reiterada del Tribunal Supremo que en el promotor-vendedor confluyen las responsabilidades derivadas de su doble condición de promotor, y por lo tanto responsable de los vicios constructivos, y de vendedor, obligado a la entrega de la cosa vendida conforme a lo pactado, en condiciones que permitan su uso, funcionalidad y conforme a la normativa establecida y en consecuencia responsable de su incumplimiento, con arreglo a las normas generales de las obligaciones y contratos, y en concreto los artículos 1101 y 1124 del Código Civil, señalando el art. 1964 CC un plazo de prescripción de quince años.
CUARTO.- Efectuadas toda esta serie de consideraciones previas, resta ya descender al fondo de la presente litis y analizar el resultado arrojado por la prueba practicada.
Pues bien, ha quedado acreditado, a los efectos previstos en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y de conformidad con lo previsto en el artículo 348 LEC, gracias al informe pericial acompañado con el escrito de demanda y a las explicaciones que sobre él fueron proporcionadas en el acto del juicio por su autor el Sr. Andrés Touceda Gómez, que la edificación presenta diversas deficiencias en sus elementos comunes y privativos que se manifestaron dentro del plazo de garantía previsto en el artículo 1.591 CC. El citado informe es lo suficientemente exhaustivo, detallado y pormenorizado para considerar existentes todas las deficiencias denunciadas; basta su simple lectura y visionado de las fotografías acompañadas, reforzado por las aclaraciones realizadas por el perito en el acto de la vista, para constatar la entidad de los defectos observados, su origen así como las actuaciones precisas para su reparación. Por el contrario, las aclaraciones que respecto de su informe llevó a cabo el perito Sr. ...................., carecieron, desde la inmediación judicial, de toda contundencia  y rotundidad, siendo demostrativas de una más que evidente parcialidad.
En definitiva y en atención a todo lo expuesto, la demanda debe estimarse totalmente frente a la demandada en su condición de promotora de la edificación y, como tal, obligada a la realización de todas las obras necesarias para la reparación y subsanación de los defectos y vicios constatados.
QUINTO.- De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, puesto que la demanda ha sido estimada totalmente, procede condenar a los demandados a su pago.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,
FALLO
Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª. Dª Cristina Álvarez Cimadevila, en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO ......................., Marín, Pontevedra, DEBO CONDENAR Y CONDENO a CONSTRUCCIONES.......................S.L. a ejecutar las obras necesarias para reparar las deficiencias presentes en elementos comunes y privativos del inmueble en los términos indicados en el informe del Sr. Andrés Touceda Gómez que se acompaña con la demanda.
Se imponen las costas procesales a la parte demandada.

lunes, 1 de julio de 2013

RESPONSABILIDAD GARAJES INADECUADOS

Les invito a leer parte de la reciente Sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Marín, relativo a la reclamación de responsabilidad por vicios relativos a la habitabilidad y funcionalidad de plazas de garaje en sótano.

SENTENCIA: 00070/2013

Marín, 9 de mayo de 2013.

Vistos por mí, ...... Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número 1 de Marín y su partido judicial, los autos de Juicio Ordinario .........ante este Juzgado en el que ha sido parte demandante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL GARAJE ..........., representada por la Procuradora Dª Cristina Álvarez Cimadevila y asistida por el Letrado del Sr. Carlos Coladas-Guzmán Larraya, y parte demandada “PROMOTORA.........”, D. Arquitecto, D.Arquitecto Técnico.




En resumen,  por la parte demandante,  se interpuso demanda contra la Entidad mercantil promotora , contra el arquitecto director de la obra y contra  arquitecto técnico, en el ejercicio de la acción de responsabilidad por vicios de construcción y, a su vez, la derivada del defectuoso cumplimiento del contrato, poniendo de manifiesto las deficiencias advertidas en cuanto a la dificultad de acceso al garaje por las rampas existentes, las dimensiones y acceso a las plazas de aparcamiento y las dificultades de circulación interior en las plantas; todo ello sobre la base del informe pericial que se acompañó a la demanda.



Se alegó la prescripción de la acción, lo cual fue resuelto por la Juzgadora, en los siguientes términos:

"..... resulta de obligada mención la cuestión de la comunicabilidad de la interrupción de la prescripción respecto de los obligados solidarios y la aplicación o no del art. 1974 CC, puesto que, como bien es sabido, el instituto de la prescripción no es apreciable de oficio debiendo ser alegado por la parte. Este asunto ha sido objeto de especial atención en el Acuerdo de 27 de marzo de 2003 de la Sala 1ª del TS que al respecto señala "el párrafo primero del articulo 1974 CC únicamente contempla efecto interruptivo en el supuesto de las obligaciones solidarias en sentido propio cuando tal carácter deriva de norma legal o pacto convencional, sin que pueda extenderse al ámbito de la solidaridad impropia”. En este sentido, es claro que en este caso sí resultaría de aplicación el art. 1974 CC respecto a los codemandados, ya que nos hallamos, a la luz de la LOE, ante un supuesto de solidaridad propia, siendo ésta  la que dimana ex lege (AP Valencia, Sección 7ª, S de 2 Dic. 2009). Por tanto, la responsabilidad de la Promotora “en todo caso” determinará que el acto que interrumpe la prescripción frente a uno de los deudores solidarios  se extenderá a todos los demás codemandados."

  Entrando ya en el fondo de la “litis” propiamente dicho, se plantea como hecho controvertido la existencia o no de defectos ruinógenos.

"Por su parte, y a propósito de las plazas de garaje, en virtud de la reiterada jurisprudencia, se considera esencial, en cuanto a su idoneidad, la adecuación que las plazas han de tener respecto al fin que le es propio, adecuación que alcanza tanto al tema de las dimensiones como al de los accesos, considerando que una situación de grave dificultad para la normal utilización de las plazas debe ser calificada como ruina funcional."

Dice  la STS de 15.7.1987  "que en el concepto jurídico que ha de darse a la expresión "plaza de garaje" va implícito no sólo la existencia de un espacio para el estacionamiento, sino también la de otro para aparcar con holgura, sin necesidad de molestas maniobras de marcha atrás y adelante, más un acceso al local adecuado".

Pues bien, así las cosas, en el caso de autos, de los dictámenes aportados y de las distintas pruebas practicadas en el acto del juicio cabe concluir, sin duda alguna, que los defectos apreciados exceden, en su conjunto, de las meras imperfecciones comunes y se presentan como deficiencias graves por hacer gravemente dificultoso el uso y utilización de las plazas de aparcamiento ubicadas en las dos plantas de sótano del inmueble, dificultad de uso que radica en el acceso, tanto en relación a las rampas y giros, como en la entrada y salida de los aparcamientos. 

En definitiva, la conclusión de la valoración probatoria en su conjunto no puede ser otra que una situación de grave dificultad e incluso casi imposibilidad para la normal utilización de las plazas de aparcamiento objeto de autos, y que, conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta, debe ser calificada como ruina funcional.

Sin que pueda desvirtuar estas afirmaciones la circunstancia de inexistencia de normativa municipal vinculante, “ya que en el aspecto civil lo que importa es la situación de grave dificultad de uso de la cosa como consecuencia de no ser adecuada la construcción efectuada”(STS de 2 de octubre de 2003).


De acuerdo con la doctrina jurisprudencial, el promotor es responsable junto con los demás agentes de la construcción.
Por otro lado, las deficiencias apreciadas son las relativas a las dimensiones de los accesos y de las plazas derivadas de la ubicación de elementos estructurales. Por ello, al tratarse de un defecto estructural, el demandado responsable del mismo también resulta el arquitecto proyectista.

Con relación al arquitecto técnico, hemos de añadir que la responsabilidad del arquitecto técnico está perfectamente perfilada en una amplia jurisprudencia que considera que, como técnico que es, participa en la dirección de la obra y debe conocer las normas tecnológicas de la edificación, vigilando que la realidad constructiva se ajuste a su lex artis. 
 Por todo ello, ha de concluirse que el problema de acceso y las mismas dimensiones de las plazas son extremos que pudo y debió advertir el aparejador, sin poder ampararse en defectos del proyecto, por cuanto entre sus obligaciones se encuentra la realización de las correcciones necesarias.

En relación con la naturaleza de la obligación por "vicios de la construcción", la jurisprudencia considera que el derecho del perjudicado pasa por obtener la reparación "in natura"de forma preferente sobre la indemnizatoria, siempre que ello sea posible.
En el presente caso,  resulta incuestionable que habrá  de tomarse en consideración la indemnización dineraria, habida cuenta las circunstancias concurrentes. 
Finalmente y por lo que atañe a la petición indemnizatoria de compensación por el minusvalor del inmueble al no poseer plaza de garaje en el propio edificio, es evidente que la adquisición de otra plaza de garaje ubicada en un edificio, aunque sea cercano al que poseen la vivienda, causa a los actores evidentes perjuicios por los trastornos y molestias que el desplazamiento supone, por lo que se considera razonable y adecuado fijar una indemnización equivalente al 10% de 14.000 euros, como precio estimado de cada plaza de garaje."

FALLO

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE las pretensiones de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL GARAJE  debo declarar y declaro la responsabilidad solidaria de la promotora-constructora, del arquitecto  y del arquitecto técnico, y condenarles a abonar a los propietarios-perjudicados de la comunidad demandante, en concepto de indemnización, por los defectos advertidos en la rampa del garaje y acceso a las plazas de garaje, la cantidad de 14.000 euros por cada plaza  más el 10% de dicha cantidad.