RESPONSABILIDAD GARAJES INADECUADOS

Les invito a leer parte de la reciente Sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Marín, relativo a la reclamación de responsabilidad por vicios relativos a la habitabilidad y funcionalidad de plazas de garaje en sótano.

SENTENCIA: 00070/2013

Marín, 9 de mayo de 2013.

Vistos por mí, ...... Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número 1 de Marín y su partido judicial, los autos de Juicio Ordinario .........ante este Juzgado en el que ha sido parte demandante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL GARAJE ..........., representada por la Procuradora Dª Cristina Álvarez Cimadevila y asistida por el Letrado del Sr. Carlos Coladas-Guzmán Larraya, y parte demandada “PROMOTORA.........”, D. Arquitecto, D.Arquitecto Técnico.

En resumen,  por la parte demandante,  se interpuso demanda contra la Entidad mercantil promotora , contra el arquitecto director de la obra y contra  arquitecto técnico, en el ejercicio de la acción de responsabilidad por vicios de construcción y, a su vez, la derivada del defectuoso cumplimiento del contrato, poniendo de manifiesto las deficiencias advertidas en cuanto a la dificultad de acceso al garaje por las rampas existentes, las dimensiones y acceso a las plazas de aparcamiento y las dificultades de circulación interior en las plantas; todo ello sobre la base del informe pericial que se acompañó a la demanda.

Se alegó la prescripción de la acción, lo cual fue resuelto por la Juzgadora, en los siguientes términos:

"..... resulta de obligada mención la cuestión de la comunicabilidad de la interrupción de la prescripción respecto de los obligados solidarios y la aplicación o no del art. 1974 CC, puesto que, como bien es sabido, el instituto de la prescripción no es apreciable de oficio debiendo ser alegado por la parte. Este asunto ha sido objeto de especial atención en el Acuerdo de 27 de marzo de 2003 de la Sala 1ª del TS que al respecto señala "el párrafo primero del articulo 1974 CC únicamente contempla efecto interruptivo en el supuesto de las obligaciones solidarias en sentido propio cuando tal carácter deriva de norma legal o pacto convencional, sin que pueda extenderse al ámbito de la solidaridad impropia”. En este sentido, es claro que en este caso sí resultaría de aplicación el art. 1974 CC respecto a los codemandados, ya que nos hallamos, a la luz de la LOE, ante un supuesto de solidaridad propia, siendo ésta  la que dimana ex lege (AP Valencia, Sección 7ª, S de 2 Dic. 2009). Por tanto, la responsabilidad de la Promotora “en todo caso” determinará que el acto que interrumpe la prescripción frente a uno de los deudores solidarios  se extenderá a todos los demás codemandados."

  Entrando ya en el fondo de la “litis” propiamente dicho, se plantea como hecho controvertido la existencia o no de defectos ruinógenos.

"Por su parte, y a propósito de las plazas de garaje, en virtud de la reiterada jurisprudencia, se considera esencial, en cuanto a su idoneidad, la adecuación que las plazas han de tener respecto al fin que le es propio, adecuación que alcanza tanto al tema de las dimensiones como al de los accesos, considerando que una situación de grave dificultad para la normal utilización de las plazas debe ser calificada como ruina funcional."

Dice  la STS de 15.7.1987  "que en el concepto jurídico que ha de darse a la expresión "plaza de garaje" va implícito no sólo la existencia de un espacio para el estacionamiento, sino también la de otro para aparcar con holgura, sin necesidad de molestas maniobras de marcha atrás y adelante, más un acceso al local adecuado".

Pues bien, así las cosas, en el caso de autos, de los dictámenes aportados y de las distintas pruebas practicadas en el acto del juicio cabe concluir, sin duda alguna, que los defectos apreciados exceden, en su conjunto, de las meras imperfecciones comunes y se presentan como deficiencias graves por hacer gravemente dificultoso el uso y utilización de las plazas de aparcamiento ubicadas en las dos plantas de sótano del inmueble, dificultad de uso que radica en el acceso, tanto en relación a las rampas y giros, como en la entrada y salida de los aparcamientos. 

En definitiva, la conclusión de la valoración probatoria en su conjunto no puede ser otra que una situación de grave dificultad e incluso casi imposibilidad para la normal utilización de las plazas de aparcamiento objeto de autos, y que, conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta, debe ser calificada como ruina funcional.

Sin que pueda desvirtuar estas afirmaciones la circunstancia de inexistencia de normativa municipal vinculante, “ya que en el aspecto civil lo que importa es la situación de grave dificultad de uso de la cosa como consecuencia de no ser adecuada la construcción efectuada”(STS de 2 de octubre de 2003).

De acuerdo con la doctrina jurisprudencial, el promotor es responsable junto con los demás agentes de la construcción.

Por otro lado, las deficiencias apreciadas son las relativas a las dimensiones de los accesos y de las plazas derivadas de la ubicación de elementos estructurales. Por ello, al tratarse de un defecto estructural, el demandado responsable del mismo también resulta el arquitecto proyectista.

Con relación al arquitecto técnico, hemos de añadir que la responsabilidad del arquitecto técnico está perfectamente perfilada en una amplia jurisprudencia que considera que, como técnico que es, participa en la dirección de la obra y debe conocer las normas tecnológicas de la edificación, vigilando que la realidad constructiva se ajuste a su lex artis. 

 Por todo ello, ha de concluirse que el problema de acceso y las mismas dimensiones de las plazas son extremos que pudo y debió advertir el aparejador, sin poder ampararse en defectos del proyecto, por cuanto entre sus obligaciones se encuentra la realización de las correcciones necesarias.

" En relación con la naturaleza de la obligación por "vicios de la construcción", la jurisprudencia considera que el derecho del perjudicado pasa por obtener la reparación "in natura"de forma preferente sobre la indemnizatoria, siempre que ello sea posible.

En el presente caso,  resulta incuestionable que habrá  de tomarse en consideración la indemnización dineraria, habida cuenta las circunstancias concurrentes. 

Finalmente y por lo que atañe a la petición indemnizatoria de compensación por el minusvalor del inmueble al no poseer plaza de garaje en el propio edificio, es evidente que la adquisición de otra plaza de garaje ubicada en un edificio, aunque sea cercano al que poseen la vivienda, causa a los actores evidentes perjuicios por los trastornos y molestias que el desplazamiento supone, por lo que se considera razonable y adecuado fijar una indemnización equivalente al 10% de 14.000 euros, como precio estimado de cada plaza de garaje."

FALLO

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE las pretensiones de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL GARAJE  debo declarar y declaro la responsabilidad solidaria de la promotora-constructora, del arquitecto  y del arquitecto técnico, y condenarles a abonar a los propietarios-perjudicados de la comunidad demandante, en concepto de indemnización, por los defectos advertidos en la rampa del garaje y acceso a las plazas de garaje, la cantidad de 14.000 euros por cada plaza  más el 10% de dicha cantidad.