viernes, 25 de abril de 2014

FINAL DE LOS CONTRATOS DE RENTA ANTIGUA.


EL FIN DE ALGUNOS CONTRATOS DE ALQUILER DE LOCAL DE RENTA ANTIGUA.

La entrada en vigor de la Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, ha modificado importantes aspectos de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, así como determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

El acortamiento del plazo mínimo de duración y de la prórroga legal, la generalización del derecho del inquilino al desistimiento, la libertad en orden a establecer pactos de revisión de las rentas distintos de la simple aplicación del IPC interanual, la extinción del arrendamiento no inscrito  en caso de venta de la vivienda, y la posibilidad de pactar la renuncia a los derechos de adquisición preferente en todos los contratos, son algunas de las novedades contractuales.
En cuanto al procedimiento judicial de desahucio y/o reclamación de rentas, los cambios han logrado un acortamiento de plazos en la mayoría de los casos.

Pero quizá una de las consecuencias más importantes de la LAU de 1994 está por venir:



El día 1 de enero de 2015 finalizará el plazo de la prórroga de la mayoría de las rentas antiguas de los locales comerciales alquilados antes del 9 de mayo de 1985 .

En los arrendamientos cuyo arrendatario sea una persona física, el contrato se extinguirá, en térmimos generales, cuando el arrendatario se jubile o fallezca.
En los arrendamientos cuyo arrendatario sea una persona jurídica, el contrato se extinguirá el día 1 de Enero de 2015.

EXCEPCIONES:

La fecha de finalización de dicho contrato de arrendamiento se prolongaría cinco años más, es decir finalizaría el día 1 de enero de 2020, uando en los diez años anteriores al 1 de enero de 1995 se hubiese producido el traspaso del local de negocio.

DERECHOS DEL ARRENDATARIO:



Una vez producida la extinción de los contratos a los que nos estamos refiriendo, el arrendatario podrá exigir una indemnización en determinados supuestos, y dispondrá de un derecho de preferencia en determinados plazos.

lunes, 21 de abril de 2014

RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL VICIOS CONSTRUCCION: CARGA DE LA PRUEBA


La PROMOTORA ..................... S.A, reconoce su intervención en el proceso constructivo, como también reconoce la fecha de fin de obra de 4 de abril de 2005. Niega la existencia de daños en el edificio hasta la elaboración del informe técnico de 28 de noviembre de 2012. La primera comunicación es de 21 de julio de 2011, en la que se refiere “desprendimiento de planchas de piedra en la fachada”, no se reclama entonces ni grietas, ni humedades, ni filtraciones de agua. Nuevamente el 6 de octubre de 2011 se reclama por el riesgo de caída de las planchas de piedra. El acta de la asamblea de de la comunidad de propietarios de 9 de noviembre de 2011, se refiere únicamente a losetas sueltas, pero no desprendimiento ni caída. La papeleta de conciliación el 14 de febrero de 2012 incluye por primera vez la existencia de grietas y humedades en la vivienda. Muestra disconformidad con las manifestaciones del perito de la actora en su informe. Alega, prescripción y caducidad, inaplicabilidad del art 1591 del Ccv, inexistencia de responsabilidad contractual del 1.101 ccv, y falta de acreditación del daño, la responsabilidad de su mandante y el nexo causal.
FUNDAMENTO DE LA SENTENCIA del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA UNO DE VIGO PARA DESESTIMAR LA PETICION DE CONDENA A NUESTRO CLIENTE PROMOTOR RESPECTO A LAS PLANCHAS DE PIEDRA DE LA FACHADA:
Corresponde ahora por tanto determinar si la colocación de las placas de piedra con un sistema de anclaje consistente en un alambre de acero inoxidable que está empotrado en la hoja exterior de ladrillo y va embutido en una perforación realizada en la parte superior de cada pieza o una roza realizada en el lateral de la pieza de remate que se ancla en su extremo, era el correcto o se requería de otro sistema. El perito Sr. C..., en sus dos informes hace referencia a “las normas tecnológicas NTE, que aunque no de obligado cumplimiento si eran las que marcaban la buena ejecución de elementos de construcción, en el apartado de criterio de diseño nos dicen que los chapados en revestimiento deben llevar anclajes cuando la altura sea superior a 4m, en los apartados RPC-3, RPC-, RPC-5, RPC-6, RPC-7 y siguientes nos indica como ejecutar los chapados o aplacados.…Que teniendo en cuenta las dimensiones de las piezas de piedra utilizadas como chapado de la fachada que es superior a 300 m.m de lado, considero que la fijación, aun no sabiendo el estado de la superficie que forma el cerramiento, debe ser como mínimo de dos tornillos de acero inoxidable”. Contrariamente a lo manifestado por este perito, D. S....y D. E....., consideran que el tipo de fijación mecánica era suficiente, que por su espesor no admite otro anclaje, ya que si no podría partirse. En definitiva afirman que se trata de un sistema valido, que la normativa a que hace referencia el Sr. C...., no era obligatoria cuando se levanto la fachada. Además, se pregunto a D. E....., en clara referencia a las condiciones constructivas que se recogen en el informe y anexo de Sr. C........, del actual Código Técnico de Construcción, si aprecio algún tipo de filtración de agua, contestando de forma negativa, lo que viene a corroborar que no puede apreciarse defecto alguno de construcción. Ciertamente, no se ha acreditado por la parte actora la contravención de ninguna norma constructiva, en la técnica empleada, ni tampoco que esta no sea adecuada. Resulta, razonable considerar que esos daños tiene un origen de falta de mantenimiento por la Comunidad de Propietarios, con el paso del tiempo losetas aisladas se han ido separando, pero no por una mala construcción, sino simplemente en palabra del perito D. E..... “los morteros no tienen fiabilidad eterna”.
En definitiva, la técnica empleada en la construcción de la fachada, era adecuada y no incumplía ninguna normativa, tomando a este respecto las consideraciones de los dos peritos D. S.......... y D. E....., se desestima los daños en la fachada. 

LEGITIMACION ACTIVA PRESIDENTE COMUNIDAD PROPIETARIOS

RESEÑAMOS LA RECIENTE SENTENCIA DE LA AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3  
PONTEVEDRA, SENTENCIA: 00118/2014, OBTENIDA POR NUESTRO DESPACHO.

Reiterado criterio jurisprudencial considera con carácter general la necesidad de acuerdo de la Comunidad de Propietarios legitimador del Presidente a efectos de instar acciones judiciales –por todas, SS. TS. 27.3.2012 y 12.12.2012-.
   También se reconoce la representación orgánica del Presidente, en cuya virtud su voluntad vale, frente al exterior, como voluntad de la Comunidad –SS. TS. 14.7 y 25.9.1989-, así como su capacidad para accionar derivada del art. 13.3 LPH en defensa tanto de elementos comunes como privados del edificio –SS. TS. 8.10.2004 y 13.12.2007-, como frente a incumplimientos contractuales en interés de la Comunidad –SS. TS. 10.5.1995 y 18.7.2007-, llegándose a declarar que dicho Presidente no precisa de autorización expresa de la Junta para promover acciones judiciales en beneficio de la Comunidad –SS. TS. 31.12.1996 y 16.11.2001-, y a presumirse su autorización mientras no se acredite lo contrario –S. TS. 2.12.1989-.
   Así razonábamos en sentencia dictada por esta Sección en fecha 24.7.2013.
   En el caso estudiado no ofrece duda la correcta legitimación activa del Presidente, en intervención judicial representativa y beneficiosa de la Comunidad, derivada de acuerdo unánime de denunciar a la promotora adoptado en Junta General Ordinaria celebrada el 18.11.2010 (f. 28), con referencia tanto a elementos comunes como privativos, conforme al mentado art. 13.3 LPH.