lunes, 18 de enero de 2016

RESPONSABILIDAD BANCARIA DE LAS ENTREGAS A CUENTA DEL COMPRADOR DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION

La compradora de una vivienda en construcción, sometida al régimen de la Ley 57/1968, formuló demanda de desistimiento del contrato por incumplimiento del plazo de entrega y devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio.
El Juzgado estimó la demanda y condenó solidariamente a la promotora y a la entidad bancaria que le concedió el préstamo con garantía hipotecaria para financiar la construcción, en la que la promotora tenía abierta una cuenta en la que se ingresaban las cantidades anticipadas por los compradores. Sin embargo, la Audiencia Provincial absolvió a la entidad bancaria al considerar que la obligación de garantizar la devolución de las cantidades entregadas antes de la construcción o durante ella corresponde a la promotora, habiendo quedado acreditado que en este caso ni se otorgó aval a la promotora con ese fin ni se abrió cuenta especial o separada para el ingreso de las cantidades que la compradora fuera abonando.
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación por interés casacional interpuesto por la demandante, casa la sentencia recurrida y confirma la de primera instancia.
La cuestión jurídica debatida se centra en determinar si la entidad de crédito en la que el comprador ingresa las cantidades anticipadas debe responder frente a él aunque el promotor no haya abierto en la misma una cuenta especial ni presentado aval o seguro, y la norma que principalmente debe ser interpretada es la contenida en la condición 2ª del art. 1 de la Ley 57/1968.
Según dicha norma, los promotores deben percibir las cantidades anticipadas «a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en la que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior» (es decir, un seguro o un aval bancario).
La Sala, partiendo de la jurisprudencia sobre la Ley 57/1968, presidida por el rigor con el que dicha ley, anterior a la Constitución, protegía a los compradores de viviendas para uso residencial, determina que la «responsabilidad» que el art. 1.2ª de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de «exigir». Por tanto, aunque sea cierto, como considera la sentencia impugnada, que la promotora podía haber concertado seguro o aval con otra entidad, en cambio no es acertado entender que, constando incluso en el propio documento de ingreso el destino o razón de las cantidades anticipadas («reserva de vivienda y 20% vivienda»), de esto no se derivara «obligación legal alguna» para la entidad de crédito codemandada. Muy al contrario, precisamente porque esta supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurrió en la responsabilidad específica que establece el art. 1.2ª de la Ley 57/1968 .
En atención a lo anterior, el Tribunal fija como doctrina jurisprudencial la siguiente: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».