miércoles, 20 de diciembre de 2017

NULIDAD CLAUSULA DE REPERCUSION DE GASTOS DE HIPOTECA




Recientemente se ha obtenido por nuestro despacho Coladas-Guzmán y Rivas, abogados, sentencia del Juzgado de Primera Instancia de A Coruña favorable a los intereses del consumidor declarando nulas la clausula suelo y la clausula de repercusión de gastos.
 
 
En el caso de autos en modo alguno la entidad demandada- abanca- ha probado que la cláusula debatida haya sido negociada, por lo que ha de excluirse todo atisbo de negociación en este sentido.
 
El alcance de las cláusulas mencionadas no formó parte de las negociaciones y tratos preliminares, no resultaron destacadas, ni diferenciadas, específicamente, ni en el marco de la oferta comercial realizada, ni en el contexto de la escritura pública del préstamo hipotecario.

Dispone el art. 82 del Texto Refundido 1/2007 que son abusivas "todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. El carácter abusivo de una cláusula se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato o de otro del que éste dependa".
 
A su vez, los arts. 85 a 89 establecen una lista (no exhaustiva) de cláusulas que, "en todo caso", son abusivas, esto es, que el legislador ya ha valorado y calificado como tales sin necesidad de que sea preciso el análisis judicial del desequilibrio en el caso concreto, bastando con que no haya mediado una verdadera y genuina negociación individual de la cláusula.

Por consiguiente, el control de contenido, control de abusividad, viene a implicar un análisis en doble vertiente pues, por un lado, ha de comprobarse si estamos en presencia de una cláusula de las previstas en la lista de cláusulas abusivas de los arts. 85 a 90 del TRDCU y, sea o no sea el caso, debe procederse igualmente a efectuar un control de equidad, esto es, una valoración de las consecuencias de la aplicación de la cláusula a efectos de detectar un eventual desequilibrio importante de derechos y obligaciones entre las partes según las circunstancias del supuesto; control éste que, a su vez, conlleva una indagación de contraste entre la situación que crea la cláusula frente al equilibrio que se presupone querido por la norma legal supletoria (aplicable en defecto de pacto).
 
Además, la existencia de un "desequilibrio importante" no requiere necesariamente que los costes puestos a cargo del consumidor por una cláusula contractual tengan una incidencia económica importante para éste en relación con el importe de la operación de que se trate, sino que puede resultar del solo hecho de una lesión suficientemente grave de la situación jurídica en la que ese consumidor se encuentra, como parte en el contrato, en virtud de las disposiciones nacionales aplicables, ya sea en forma de una restricción del contenido de los derechos que, según esas disposiciones, le confiere ese contrato, o bien de un obstáculo al ejercicio de éstos, o también de que se le imponga una obligación adicional no prevista por las normas nacionales (STJUE de 16 de enero de 2014).
 
Gastos notariales.
 
 

La decisión sobre gastos notariales debe tener en cuenta, conforme señala con claridad el Tribunal Supremo en su sentencia de 23 de diciembre de 2.015, que el interesado en dicha escritura (debe insistirse que se está haciendo referencia a la del préstamo hipotecario exclusivamente) es el prestamista, la entidad bancaria, porque "así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), constituye la garantía real ( artículo 1875 del Código Civil y 2. 2 de la Ley Hipotecaria) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)".
A partir de este planteamiento, debe incidirse en la redacción literal de la cláusula. Se generaliza de manera absoluta el cargo al consumidor de los gastos notariales hasta el punto de incluirse la primera copia que correspondería a la entidad prestamista de acuerdo con las normas fiscales, a las que se acude para buscar normativa aplicable desde el momento en que la disposición del Código Civil sobre la compraventa no lo es.

La situación así creada es que en esta condición general, que como tal nunca fue negociada, no diferencia entre los gastos que debían cubrir cada una de las partes del contrato. Y en este punto debe volverse a la sentencia del 23 de diciembre de 2.015 cuando dice: "Baste recordar, en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real) que tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación", y añade a renglón seguido esta frase: "Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura del préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista", y lo justifica en tres aspectos: la obtención de un título ejecutivo, citando el artículo 517 de la LEC; la constitución de una garantía real, reseñando los 1.875 del Código Civil y el 2. 2 de la Ley Hipotecaria; alcanzando la posibilidad de obtener una ejecución especial de acuerdo con el 685 de la LEC.
 


Gastos del Registro de la Propiedad relativos a la constitución del préstamo hipotecario.

 
Debe tenerse en cuenta la norma octava del anexo II del Real Decreto 1427/1989 de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad que dispone que "los derechos del Registrador se pagarán por aquel o aquellos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento, pero en el caso de las letras b) y c) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria, se abonarán por el transmitente o interesado".

Parece indudable que la hipoteca se constituye e inscribe a favor de la entidad bancaria, la prestamista, de manera que en este extremo la cláusula litigiosa invierte la regla de atribución de dicho gasto, lo que se traduce en la obligación de la entidad prestamista de reintegrar lo pagado por los prestatarios al Registro de la Propiedad.
 
Los gastos de tramitación ante el Registro y Oficina Liquidadora de Impuestos. Gastos de tasación.
 
La cláusula hace referencia a dos gestiones, las correspondientes a la tramitación de la escritura en el Registro de la Propiedad, y las que deban realizarse ante la oficina liquidadora de impuestos.
No existe constancia, y es carga probatoria que incumbe a la demandada, de que fuesen los demandantes los que decidiesen contratar una concreta gestora. Y esta es una prueba que incumbe a la prestamista, al tratarse de una alegación suya, de conformidad con lo dispuesto en el art. 217 de la LEC, pero también por aplicación del artículo 82. 2, párrafo segundo del Texto Refundido de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios sobre la negociación individualizada de las cláusulas en contratos suscritos con consumidores. La realidad es que no se probó en absoluto la voluntariedad de contratar la gestoría por los actores, lo que exige concluir que se trató de la imposición de tal contratación de los servicios de una gestoría por el prestamista, lo que se presenta como innecesario, suponiendo obligar a un servicio accesorio que no consta solicitado por el consumidor en los términos del artículo 89.4 del TRLGCU.
 
 
 

Los gastos que se causen para exigir el cumplimiento de lo pactado,
Respecto a la imputación al cliente de los honorarios de abogado y aranceles de procurador de los que se haya servido el prestamista, incluso cuando su intervención no sea preceptiva, la estipulación contraviene de plano el art. 32.5 LEC, que excluye tales gastos de la eventual condena en costas, salvo que el tribunal aprecie temeridad o que el domicilio de la parte representada o defendida en juicio esté en un lugar distinto a aquel en que se ha tramitado el juicio.

Los derivados de la conservación del inmueble y seguro de daños del mismo
La cláusula es genérica, su alcance ilimitado. Es abusiva y consecuentemente nula.
 


 
 
 
 
 
 
 










miércoles, 13 de septiembre de 2017

NULIDAD VENCIMIENTO ANTICIPADO HIPOTECA

En la Comunidad Autónoma de Madrid el juzgado de Primera Instancia 101 bis de Madrid es el encargado en exclusiva de las demandas por ‘cláusulas abusivas’.
Recientemente ha dictado la "primera" sentencia en la que se declara la nulidad de la cláusula relativa al vencimiento anticipado, en virtud de la cual la entidad financiera podía dar por vencido el contrato de préstamo hipotecario suscrito entre las partes ante cualquier tipo de incumplimiento de los prestatarios, por ínfimo o esencial que fuera el incumplimiento.
El Juzgado de 1ª instancia nº 6 de Vigo por sentencia confirmada de 11/11/13, ya declaró la nulidad de la clausula de vencimiento anticipado en asunto tramitado por el despacho Coladas-Guzmán y Rivas.
 
 
También ha declarado la nulidad relativa a los intereses de demora, al considerar que eran abusivos, pues contemplaban un interés de demora superior en cuatro puntos porcentuales al interés remuneratorio, lo cual es norma habitual.
 
En relación a la cláusula que imponía los gastos de hipoteca a cargo de los prestatarios, ha declarado nulas las que obligaban a los prestatarios a hacerse cargo de los aranceles de notario y registro.
 
La constitución de garantía real -señala la resolución que se acompaña íntegra en archivo adjunto-, sólo beneficia a la entidad bancaria, pues es ella la que obtiene un título ejecutivo para acudir al procedimiento de ejecución especial y un crédito preferente en caso de que los prestatarios incurran en concurso de acreedores, ya que el crédito garantizado con hipoteca ostenta un privilegio especial para su cobro al ser ejecutivo.
 El prestatario, concluye la sentencia, tiene interés en la obtención de un préstamo -que no requeriría escritura pública-, y no en la constitución de una garantía real hipotecaria.
 
Por último, en la sentencia no se considera que sea nulo el inciso de la cláusula que impone a los prestatarios el pago de los tributos que se deriven del préstamo hipotecario, en consonancia con la jurisprudencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo y la normativa legal y reglamentaria, que obliga al pago de dichas cantidades a éstos.

martes, 21 de febrero de 2017

Reclamación de los gastos de constitución de la hipoteca

Reclamación de los gastos de constitución de la hipoteca  


 
 La Sentencia 705/2015 de la Sala 1ª del Tribunal Supremo (23/12/2015), declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivadas del préstamo hipotecario.
 
La sentencia aplica la normativa en Defensa de los Consumidores y Usuarios y califica como cláusulas abusivas:
 
“La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables”.
“La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario”
 
GASTOS:
 
Es la entidad financiera, Banco o Caja, la que  tiene un interés principal en que se documente e inscriba la escritura de préstamo con garantía hipotecaria ya que así dispone de título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye una garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y puede acudir a un proceso de ejecución (art. 685 LEC).
Algunas  sentencias  no condenan al banco a pagar la totalidad de estos gastos, sino una parte, entendiendo que ambas están "interesadas".
 
IMPUESTOS:
 
El art. 29 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan, algo que contradice en cierto modo los dispuesto en el Reglamento del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
 
Como se puede deducir, no está claro, y existen sentencias en ambos sentidos.
 
No obstante, debe recalcarse que la constitución de una hipoteca es de interés prácticamente exclusivo del banco, pues es el modo  que se garantiza que la vivienda hipotecada responde de la deuda;  en consecuencia será el Banco o Caja el que deba soportar el pago de los gastos de notaría, registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
 
RECLAMACIONES:
 
En primer lugar, recuperar las facturas de dichos gastos e impuestos, calcular la cantidad y   presentar por escrito ante la sucursal de la entidad bancaria la solicitud de devolución de los gastos de la constitución de la hipoteca tanto notariales y registrales como los del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Si no atienden la reclamación, se puede presentar demanda ante el Juzgado del domicilio.

jueves, 5 de enero de 2017

OBRA NUEVA DE VIVIENDA COLECTIVA EN VIGO


La Xerencia de Urbanismo del Concello de Vigo publica sus actas en la página web Vigohoxe, y el último punto del orden del día es la relación de licencias concedidas.
 
es sencillo por lo tanto comprobar cuántas licencias de obra nueva residencial colectiva ( es decir excluyendo las unifamiliares de autopromoción) se han concedido en el año 2016.
 
 
La cifra es muy pobre, y en modo alguno satisface la demanda solvente que empieza a crecer.
Las causas actuales, además de la larga estela de la crisis del sector, son sin lugar a dudas la inexistencia de una Plan General de ordenación urbana adaptado a la realidad social y al entorno legal del urbanismo; y la ineficiencia de la concellería de urbanismo provocada por la ausencia de un proyecto urbano, sin objetivos claros de desarrollo y que sigue considerando la  industria de la promoción inmobiliaria como "ladrillo especulativo".
 
La actual política de vivienda y urbanismo del Concello de Vigo provocará el encarecimiento del suelo edificable, por ser un bien cada vez más escaso, y en consecuencia el alza de los precios de la vivienda de obra nueva. Es decir, el efecto contrario a lo que propugnan.
 
EXISTE OBRA NUEVA EN VIGO: A pesar de todo, tenemos ejemplos de promociones en curso que han superado las trabas administrativas, ( pues obtener una licencia consiste más en superar los criterios interpretativos que en cumplir la propia norma).
 
Estos son algunos ejemplos:

Obra nueva Alameda Navia, FERSUAR 



 Obra nueva Residencial Pi i Margall, SOLVIA inmobiliaria

GESCOMAR-Galicia.
 
 

martes, 3 de enero de 2017

NULIDAD VENTA PREFERENTES FENOSA 2005.


En fechas recientes nos ha sido notificada la Sentencia de Primera Instancia del Juzgado de Vigo que estimando íntegramente la demanda formulada por nuestro Despacho Coladas-Guzmán y Rivas Abogados ( cgyrabogados.com),declara la nulidad de la venta de PREFERENTES DE
FENOSA.

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La entidad demandante.............., S.L. pretende que se declare la
nulidad del contrato formalizado con la antigua caja de ahorros Caixanova, para adquirir en junio de 2005 participaciones preferentes Unión Fenosa E/ 6-2005,  por nominal de 50.000€, fundando la nulidad en la prestación del consentimiento por error provocado por defectos de información en el proceso de comercialización.
La entidad demandante vendió los valores en orden de venta de 2015recuperando parcialmente la cantidad, por lo que reclama lo que le resta para recuperar lo invertido.
Frente a estas pretensiones la parte demandada opone su falta de legitimación pasiva, la caducidad de la acción de anulabilidad fundada en vicios del consentimiento y, en cuanto al fondo, sostiene que la contratación se realizó a iniciativa del representante legal de la demandante, que la entidad le facilitó información de los riesgos de la inversión y que es el representante legal de la entidad el que debe de actuar con la debida diligencia en defensa de los intereses de su sociedad y tener los conocimientos necesarios para entender los productos en los que invierte, y, en el caso de no tenerlos, solicitar asesoramiento. Finalmente, opone que, al haber acudido a la venta de los valores, el contrato quedo confirmado o convalidado.
Argumentos de la Sentencia:
 
En las relaciones contractuales complejas, la consumación del contrato no puede quedar fijada antes de que el cliente haya podido tener conocimiento de la existencia del error o del dolo.
 
parece bastante evidente que nos encontramos ante un producto bancario con un alto nivel riesgo y su carácter especulativo y complejidad.
 
En consecuencia, todo lo expuesto permite estimar la pretensión de declarar anulable la orden de compra suscrita entre las partes para adquirir participaciones preferentes de Unión Fenosa por concurrencia de error vicio del consentimiento.


Resultado de imagen de tribunal justicia europeo
 
NULIDAD DE LAS CLAUSULAS SUELO Y RETROACTIVIDAD ACORDADA POR EL TRIBUNAL  DE JUSTICIA  DE LA UNION EUROPEA.

Es conocido que los Juzgados Españoles han declarado la nulidad de las denominadas clausulas suelo impuestas en las escrituras de préstamo hipotecario a los consumidores.

Es también sabido que entre los efectos de dicha nulidad está la devolución de las cantidades indebidamente cobradas en exceso, pero que hasta ahora venía limitadas en el tiempo en virtud de la Sentencia del Tribunal Supremo, a abril de 2013.

La Sentencia del Tribunal de Justicia de la unión  Europea establece que no es válida dicha limitación temporal, y que la nulidad de la clausula implica que deben recalcularse las cuotas desde el inicio del contrato, por lo que se abre la oportunidad de reclamar a las entidades financieras un nuevo cálculo y la correspondiente devolución de cantidades pagadas de más desde la firma del préstamo.

DEVOLUCIÓN DE GASTOS DE CONSTITUCION DE LA HIPOTECA.

Así mismo, la reciente doctrina del Tribunal Supremo permite reclamar a las entidades financieras, la devolución de los gastos que por Ley les corresponden, pero que repercutieron a los consumidores. Estos son los Gastos Notariales correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario; La factura de la tasación de la vivienda; Gastos del Registro de la Propiedad por la inscripción de la Hipoteca; El impuesto de actos jurídicos documentados al que se encuentre sujeta y no exenta la Escritura de Préstamo Hipotecario y los Gastos de la Gestoría impuesta por el Banco.


QUÉ DEBO HACER.

En nuestra opinión, y a la espera de las instrucciones que el Gobierno envíe a las entidades que deseen adherirse, es recomendable iniciar la reclamación ante la propia entidad financiera, y en caso de no resultar atendida, habrán de analizarse las circunstancias personales antes de interponer demanda.

Estas circunstancias, entre otras, se refieren a la posible existencia de un procedimiento judicial anterior, y si el mismo finalizó por Sentencia o por Auto de homologación del acuerdo propuesto por la entidad bancaria.

Acuda a su Abogado/a de confianza, o solicite la designación de Abogado de Oficio si cumple los requisitos para ello; ellos/as le aconsejarán el camino a seguir.